怎么界定首套房和二套房？房屋契税怎么计算？

　　我们都知道，买房时往往是要看购房者是否有首套房资格的，必定首套房和二套房在税费缴纳方面还是有很大差别的。那么该怎么界定首套房和二套房？房屋契税又该怎么计算呢？

　　怎么界定首套房和二套房？

　　首套房和二套房在认定的过程当中，能够通过房屋登记系统进行查询，如果个人或者是家庭名下有住房，同时有贷款购房的记录，再次购房都属于二套房，是无法享受契税优惠政策的。

　　目前我国对于购买首套房，契税能够享受减免的优惠政策，首次购买普通住宅，住房面积在90平米以下契税按照1％收取，如果住宅面积在90平米以上，则按照1.5％收取。在购房交契税的过程当中购买二套房或者是所购买的房屋是非普通住宅都按照3％的标准全额收取契税，无法享受优惠政策，此外如果所购买的房屋面积过大，已经超过144平米，即便是首次购买普通住房，也要按照3％收取。对于首套房和二套房的认定，目前是认房又认贷，名下如果有房产或者是之前有过贷款记录，无论现在的房屋是否存在都属于二套房。

　　房屋契税怎么计算？

　　房屋契税计算公式为：应纳税额＝计税依据×税率。90平方以下（不包含90平方）契税1％。90平方～144平方以下（包含90平方、不包含144平方）契税1.5％。144平方以上（包含144平方）契税3％。房产性质为别墅或商业用途缴纳3％。小区容积率小于2.0（非普通住宅）需缴纳3％。房产单价超过地方政府规定的界限（非普通住宅）所缴纳的契税也需要3％。

　　买房不交契税的影响

　　1、影响办房产证

　　房产证是作为房屋所有者的重要凭证，孩子上学、房产交易等都会用到房产证，由此可见买房后房产证是一定要办理的。而按照我国目前的政策规定，在办理房产证之前一定要先交契税，拿着交税的凭证等资料才能办理房产证。因此，买房不交契税会影响办房产证，这方面大家一定要注意。

　　2、影响交税费用

　　这里说的并不是需要交更多的契税，而是因为没有在规定的期限内交纳税费产生的滞纳金，所以不交契税是很不明智的选择。根据规定，如果没有按照规定期限交税，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

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