你了解购房定金罚则吗？如何避免定金罚则？

　　二手房交易中，尽管定金双倍返还罚则是一个冷知识，但买卖双方也需要了解清楚，保护自己的权益。你了解购房定金罚则吗？

　　一、什么是定金罚则？

　　定金罚则：因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的，则买方不能收回定金（惩罚购房者）；如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订，则卖方要双倍返回定金（惩罚开发商）；如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，则出卖人应当将定金返还买受人，此时不适用定金罚则。

　　二、哪些情况适用定金双倍返还罚则

　　适用双倍返还定金是有前提条件的，只有在满足了四个条件后，才适用双倍返还定金：

　　原则1、定金合同合法、成立

　　定金合同是依附于主合同，为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同，不能离开主合同而独立存在；必须以书面形式订立，口头约定无效；定金合同从实际交付定金之日起生效；须以货币为标的，且不能超过法定限额（定金的数额不得超过主合同标的额的20%，超过的部分无效）。

　　原则2、必须有违约行为的存在

　　违约行为的存在是适用定金罚则的前提。违约行为是指不按照合同约定履行债务的行为，其表现形式是多种多样的。但这里所说的违约行为是指根本违约行为，即致使合同目的落空的违约行为，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。

　　原则3、必须有合同目的落空的事实

　　合同目的落空即合同目的不能实现是适用双倍返还定金的基本条件。在房屋交易中，如果因卖方的原因导致合同落空，从而导致交易无法实现，那么在没有事先约定的情况下，是适用定金双倍返还罚则的，即卖方将买方所支付的定金双倍返还。

　　原则4、违约行为与合同目的落空之间有因果关系

　　违约行为或合同目落空并不必然导致双倍返还定金的适用，只有二者同时具备，且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用双倍返还定金。

　　那购房者如何避免定金罚则呢？

　　购房者应当在做足购房准备工作的基础上，直接与开发商签订商品房买卖合同。这是因为，购房定金都是约定在认购书中的，认购书并不是购房的必经程序。因此，购房者应当在买房前做好准备，避免签订购房认购书，也避免买房后又后悔。或者购房者可以把认购书中的购房定金改成订金或者预付款，这样就不会适用购房定金罚则了。