退房须知：什么样的质量问题可以选择退房？

　　房地产行业繁荣发展的另一面，是与房屋相关的各种矛盾和纠纷日渐突显，各类房屋合同纠纷层出不穷。那么遇到房屋质量问题该怎样解决呢？哪些质量问题是可以退房赔款的呢？

　　一、可以退房的质量问题有哪些？

　　1.没有验收备案表

　　在办理商品房交接入住手续时，购房人应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示，则说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　2.主题结构不合格

　　主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。

　　即便是商品房交付使用后，如果购房人认为主体结构质量不合格的，也可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。一旦确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　3.房屋质量严重影响正常居住使用

　　房屋质量严重影响正常居住使用时，购房者可以选择解除合同或者索取赔偿，但是是否属于“严重影响”的情况，需要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。

　　二、选择退房时应该做哪些准备？

　　1.留存证据

　　房屋是否存在质量问题，必须按照谁主张谁举证的原则收集相应证据。例如房屋漏水这种质量问题，不漏水时很难证明。因此漏水时发生的各类相关证据，包括照片、录像、维修记录、协商文件等等，都必须及时收集和保存。必要时，可以申请公证保全证据。

　　2.需要评估鉴定损失

　　委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。

　　三、退房流程是什么？

　　步买房人发出退房通知

　　买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；

　　第二步15天内办好各种手续

　　买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。

　　第三步开发商退还房款

　　开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。