二手房收房流程和必经步骤
二手房和新房在验收方面有很大的区别，所以在验收二手房的时候需要更加注意，对每个细节都需要非常注意，这样二手房的验收才能靠谱。
一、二手房的验收流程
1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》（可带走）、《住宅使用说明书》（可带走）、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。
2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。
3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。
4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
5、交合理费用。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。
二、二手房验收中最重要的步骤
二手房验收中最重要的步骤是实地察看，查看时要顾及方方面面，千万马虎不得，下面就告诉大家一些验二手房过程中必须注意的重要环节。
1、查看是否有私搭私建部分
买房人一要查看所买二手房是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；二要查看屋内是否有搭建的小阁楼、是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，或将一间分隔成两间；三看阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
2、确认房屋的准确面积
二手房的准确面积包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积，但最保险的办法是实地测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。
3、观察房屋的内部结构及装修状况
要弄清户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题；原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。
4、查验物业管理的水平及收费标准
向有关人员了解水、电、煤、暖的收费方式；观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务；物业管理费的收取标准等。
三、其他验收注意事项
除了上面的二手房验收流程和重要的注意事项，下面再告诉大家一些二手房验收细节，掌握好这些对二手房的验收将会有很大的帮助。
1、外部：外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。
2、检查墙体：平整度、是否渗水、是否有裂缝：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，家居，务必尽快查明原因。
3、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
4、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。
5、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃，是否不响或响了不停。
6、楼道窗户：是否有纱窗，如果没有，应及时提出。
7、检查门窗的密封：是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验验看密封条的压力是否均匀。
8、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。
9、高度：用盒尺检查房顶，取4～5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5毫米（或者2.6毫米）说明房顶没有倾斜。
10、墙壁地面：用厂尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好，抹在墙上干后就会形成爆点）。
11、乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。
12、空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓，或用专用钢针小锤（10克）测墙砖空鼓。一般情况下，有空鼓的地方会有“咚咚”的声音，如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。
13、管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。