完了！“限购”后买不了房，定金能退吗？

　　限购政策的出现，令得楼市一片谈论纷纷，与此同时的是，也有一些购房者受到限购政策的“误伤”，由此造成的买卖纠纷也多了不少。惹祸对于购房者而言，最关心的是：购房资格受限，原先交了定金、签订了购房协议的房子，退房了定金还拿得回吗？

　　一、“限购”后买不了房，定金能退吗？

　　首先，定金与认购金不同，它是一种合同履行的担保。根据我国民法通则和《担保法》中的规定，签订合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金。

　　也就是说，大多数情况下，定金确实是不退的。

　　其次，限购是政府部门调控房产的措施，是属于政策，不是法律，也不是法规。根据《合同法》中有关的规定，房产限购并不会导致合同无效，包括定金合同、买卖合同以及房产中介的居间合同。

　　但是，楼市调控行为是政府行为，属于不可抗力。多数房屋购买合同中，都会将政府政策作为不可抗力明确出来，由此原因造成合同无法进行下去时，可以双方协商解除合同，双方互不承担相关违约责任。

　　也就是说，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。而房贷政策、限购政策，这些都是买卖双方无法左右的，属于第三方的原因。

　　二、“限购”后买不了房，要怎么才能拿回定金？

　　如果是因为“限购”原因，才直接导致买受方失去购房资格，则购房人可直接依据商品房买卖合同司法解释条规，理直气壮地要求开发商退还定金。

　　如果是因为“限贷”的原因，才导致买受方无支付能力，在这种情形下，开发商一般不会轻易退还购房定金。因为，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。

　　另外，在一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，在“限贷”情况下，想要回定金是一件比较困难的事。

　　三、如果在交易中享受了中介服务，但因为限购而导致交易不成，还需要缴纳中介服务费吗？

　　如果是因为政策出台而导致房屋买卖合同无法继续履行，中介公司不能以“已经促成双方签订房屋买卖合同，其居间行为已经完成”为由要求支付中介费。但是，买方应支付中介公司为居间活动花费的合理费用。

　　四、那么在买房时，如何防范“限购”、“限贷”等风险呢？

　　首先，在考虑购房初期要做好相应的准备工作，比如先了解其他地区（尤其是相似地区）的购房政策、楼市动向等相关信息。

　　其次，订立合同时，在合同内预先约定好相关条款，比如因政策变动导致无法完成购房，合同自动解除之类的内容；还有，也可以预先约定首付款为房屋总价款的百分比，例如若是因相关政策的出台导致首付比例的提高，合同自动解除。

　　这样一来，在一定程度上就可以预防因“限购”、“限贷”等原因导致的纠纷，减少双方可能因此带来的损失。