房子的“养老金”：二手房维修基金谁交？

　　在通常情况下，买新房时往往都需要缴纳一笔住宅专项维修基金，它将会直接决定到你能否拿到不动产权证。那么问题来了，买二手房时要交吗？即二手房维修基金谁交？本文来简单说说。

　　一、先看一下什么叫房屋维修基金

　　它是指专项用于物业公共部位、公共设施及设备的更新、改造等项目的资金。一般情况下，买新房时是需要缴纳的，它的缴纳标准如下：购房者按购房款2－3％的比例向开发商交纳维修基金，并与开发商签定有关维修基金交缴约定，该维修基金属于全体业主共有。

　　它的计算方式和资金标准是这样的：计算方式：房屋维修基金＝每平方米建筑面积成本价*比例*面积。资金标准是：高层（含带电梯的多层）90元/平方米、多层（含别墅）50元/平方米（各地房屋维修基金标准与经济水平挂钩，具体收取标准略有出入）。

　　备注：维修基金的具体标准由当地房产行政部门确定，因此比例在各地区之间都有一定的差异，建议到当地政府网站或房管局网站进行查询。

　　二、二手房维修基金谁交？

　　一般来说，因为房屋维修基金是实行“钱随房走”的原则。

　　所以如果原房主已经缴纳齐了维修基金的话，那么在房屋所有权发生转让时，原户主应当向新户主说明维修基金交存和结余情况并出具有效证明（发票）。同时该房屋分户账中结余的维修基金随房屋所有权过户给新户主。

　　但是如果原房主没有缴全之前的维修基金的话，可能就需要和原房主商量，并在合同里约定，剩下部分由谁来补缴。

　　因此关于“二手房维修基金谁交”这个问题的答案就是：二手房维修基金原本应该是由原房主交的。但如果原房主没有交全的话，那么就要在合同中约定，约定该由原业主还是新业主补缴。

　　三、二手房维修基金的转让要注意什么问题？

　　首先需要明确一点的就是，维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修和更新，不能挪作他用。

　　其次原业主出售房屋后，其物业维修基金账户中的余额，不能提取或退还，可由新业主通过物业管理部门与原业主结算。其实通过物业管理部门与原业主结算，是可以避免不少风险的。

　　最后对于“维修基金是结算还是无偿转让”这个问题，应当在订金支付前就予以明确约定，因为一旦订金支付后，就会根据“有约定，从约定；无约定，从法定”的原则来行使，如果你没明确约定过，那么在入住之后，新业主是无权要求原业主赠送维修基金的。