如何评估购房能力？你的月供不要超过30%

　　现在的房价那么高，而且连年攀升，不管是刚毕业的大学生还是工作了很多年的父母，如果没有一笔客观的存款都很难买得起。那么如何评估自己是否有购房能力呢？

　　一、购房资格

　　各地有不同的政策，涉及到户口、社保、个税等条件：

　　以北京为例：

　　1、已婚京籍家庭（除通州外）

　　无房的可购买两套住房，已有1套住房的可再购买1套。

　　2、单身京籍家庭（包括未婚、离异、丧偶家庭）

　　在京无房的，可购买1套住房。

　　3、想在通州买房的京籍家庭，符合本市限购政策的前提下，还需要满足下列条件之一，可在通州购买一套住房

　　1）已有1套住房、落户通州3年（含）以上的京籍家庭；

　　2）已有1套住房、近3年在通州区连续社保或个税的京籍家庭；

　　3）京籍无房家庭。

　　二、首付款费用

　　新房大部分城市一般是20-30%的首付，个别一线城市除外。如果购买一套300万的住房，付给开发商的就是300X30%=90万。

　　二手房需要进行评估，大多数可以做到9-9.5成评估（非核心区、loft、90年代以前的房子可能会在成交价的9成以下），假设评估为房价的9成，那么300万成交价的房子评估价270万，贷款为网签价或评估价的低者的70%，余额全部需要首付。因此，300万的二手房，首付为111万。

　　以三四线城市为例（排除一线城市、个别三四线城市）

　　如购房者次使用公积金，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例为房屋总价的20%左右。公积金贷款购房面积大于90平米的，首付30%以上。

　　如购房者次使用商业贷款，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例为房屋总价的20%-30%。公积金贷款购房面积大于90平米的，首付30%以上。

　　三、各种税费

　　1）契税：

　　所有的房子交易均需要缴纳契税。首套90平米以下，按照网签价1%缴税，90平米以上的1.5%，对于一套300万90平以下的房子，缴税就是3万，90平以上的为4.5万。

　　2）个税：

　　个税=【网签价格-房子原值-相关费用（原房贷利息等）】*20%。

　　原值是指二手房上一次成交价，个税可以通过降低网签价格进行调整，可以做成和原值一样，这样个税可以完全没有，但会导致首付比较高。

　　3）增值税：

　　增值税=网签价格*5%（普通住房）。

　　4）土地出让金：

　　公房（部分单位集资建房，交易一次后变为商品房）一般每平米几十元出让金；经济适用房的土地出让金按照网签价的10%征收。

　　5）中介费：

　　一般中介按成交价的1.5-2%之间，费用均可谈不固定，以具体实际情况为准，仅供参考。

　　四、房贷月供

　　如果购房者，不是全款买房，那么就要涉及到银行的按揭贷款了。贷款银行会评估你的还款能力，计算适合你收入的月供额度，如果你还贷能力比较强，那么银行给你的批贷额度相对会高些，你的月供也会高；但银行看了你的收入不高，那么他的批贷额度会少些，可能你的首付数额后期会加。

　　其实购房者的月供不要超过工资的30%，如果你超过了30%，甚至达到了50%，那么你的生活质量将会受到影响。