海南小产权房买卖合同是否有效？如何保证自己的权益

　　近年来，面对不断升高的房价，很多人表示购房有压力。大产权房房价居高不下，不少购房者就把目光放在了农村集体土地以及“城中村”住宅小产权房，这些小产权房因其房价低，备受广大购房者的青睐。这也导致了“小产权房”的合同数量纷纷大幅度增加。但是在海南买小产权房买卖合同是否有效？

　　海南小产权房买卖合同是否有效？

　　非集体组织成员买卖“小产权房”合同是否有效具有很大争议。目前大体有两种观点：

　　1、有效论。高人民法院（1992）民他字第8号复函肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件，同时也间接地肯定了农村宅基地房屋是允许买卖的；从《土地管理法》第62、63条立法本意来分析，其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让，但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下，该宅基地使用权的附随转让并不禁止。

　　认定小产权房买卖合同有效符合《合同法》规定小产权房买卖是一种合同行为，对其效力的认定当然要基于《合同法》的有关规定，只要合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，形式也符合《合同法》的规定，就应该认定为有效合同，因此只要小产权房买卖合同具备合同要件，就应当认定为有效。

　　2、无效说。根据《土地管理法》第62条及其他相关条款的规定，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制。由于“地随房走”的制度，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，这与《土地管理法》规定显然是矛盾的。根据《物权法》规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故其流转条件不能简单等同于其他具备完全所有权的财产，而应受到限制，其转让合同的效力不能径直认定为有效。

　　但从国家法律政策方面解读，在海南购买小产权房，其购买合同是无效的。

　　海南小产权房买卖时如何保证自己的权益？

　　由于房屋与土地的不可分离的属性，决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。虽然，我国法律对农民的房屋所有权予以了充分的保护，但基于对农村土地的特殊社会负担考虑，现行法律对宅基地的使用权流转未予以肯定。农村住宅用地制度是具有我国特色的福利性分配制度，是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施，具有很强的身份性。

　　根据《民法通则》第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该查找国家政策对此规定。国家政策有规定的，适用国家政策进行裁判。

　　小产权房通常交易为签订集体转让合同，并有集体盖章，想再有保障一些，得请律师做公证。严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。

　　在海南，若想保障自己购买的小产权房有保障。那么首先得在看房时选择已经成规模的房子，在购房前了解开发商的实力和购买者数量。签订合同找律师公证一下。如果是购买农村集体住房，要集体盖章。除此之外也没有其他的法律途径保障了。