哪些情况办理不了房产证？房产买卖合同中存在的一些误区

　　基于现在很多人买房之后，房产证无法及时下达到房主手中或者房产证办理过程中一直不顺利的情况，我对哪些情况办理不了房产证做了一个分析，看看你们是属于哪种，能否及时办理。买卖房子，自然要签订房产买卖合同，其中有各种条例，房产买卖合同中存在的一些误区就与这些条例相关。

　　哪些情况办理不了房产证？

　　情况1、开发商无资质，开发商要想在房地产市场上销售商品房，必须取得五证一书，如果五证不全，那么所建房屋就属于违规建筑，购房者即使买了也无法办房产证。

　　情况2、楼盘验收不合格，根据我国相关规定要求：建筑工程只有验收合格后，才能交付购房者使用。如果楼盘因质量问题而无法通过相关部门验收，即使交了房也无法办房产证。

　　情况3、买了违规房，有些开发商为了利润化，就会擅自改变小区全体业主所有部分的用途，进行违规建房，如果购房者买了这种房子，也是无法办房产证的。

　　情况4、购房者少交税费，买房时涉及的税费较多，如果购房者少交一项税费，就会导致无法办房产证。不过，对于这种情况，只要购房者及时补交相关税费，就可正常办房产证了。

　　情况5、购房资质造假，如今楼市调控政策不断收紧，有些人就没有了购房资质，但为了买房，他们会对购房资质造假，比如假离婚、办假证等。对于这种情况，一旦被查出来，不但无法办房产证，还将面临法律处罚。

　　情况6、买了小房产权，有些购房者为了图便宜，就会选择小产权房。但小产权房无法获得国家颁发的房产证，只有乡镇发的房产证，一旦遇到拆迁等情况，购房者将无法获得任何补偿。

　　房产买卖合同中存在的一些误区

　　误区一：一房两卖一个合同有效，一个合同无效，一房多卖的业主严重违反了市场经济基本的诚实信用原则，但是只要没有和业主恶意串通损害他人利益，

　　每个买主都是无辜的受害者，只要不具有《合同法》规定的法定无效形态，前后合同均为有效。需要提示的是，《物权法》实施后买方可以通过预告登记的方式防止业主一房多卖。

　　误区二：未经共有人同意的房地产，买卖合同必然无效，未经共有人同意私自出售房屋的合同效力取决于不同情形。如果房产虽为共有，但是登记在一人名下，

　　买方基于对房产登记的信任与登记一方签订的合同属有效合同；如房产登记为全部共有人，买方仅与其中一人签订，事后其他共有人不予追认，则合同无效，但是签约人构成表见代理的，合同有效。

　　误区三：阴阳合同中的阳合同无效，阴阳合同是指为逃避国家税收，买卖双方恶意串通，故意以低于实际成交价的价格过户的合同。

　　用于过户的在国土房产局备案的合同为阳合同，实际履行的是阴合同。阴阳合同虽然损害了国家利益，但逃避的仅仅是国家税收，导致无效的仅仅是阳合同的交易价格条款，除此之外合同的其他条款仍然有效。

　　误区四：未使用官方版本所签订的买卖合同无效，为规范房地产，交易，无论是一手还是二手房，政府都制定了官方合同文本，该文本只起到示范作用（虽然实践中被强制使用），没有使用该范本的房地产买卖合同仍然有效，任何一方违约须承担违约责任。

　　误区五：期房买卖合同无效，买卖双方约定在卖方取得一手房产证后再以约定价格卖于买方属于预约买卖合同，并不违反《房地产管理法》第37条之规定，属有效合同，任何一方违约须承担违约责任。

　　误区六：只要对方违约就可以解除合同，《合同法》具有促成交易维护交易秩序的功能，将违约分为不履行合同的根本违约和迟延履行合同的非根本违约，

　　只有对方构成根本违约时守约方才可以解约，迟延履约必须导致合同目的不能实现或迟延履行主要义务，经催告在合理期限内仍不履行的情况下才可以解约，不符合解约条件的解约行为反而构成违约，须承担法律责任。

　　误区七：未按约定支付定金构成违约，定金属于实践性合同，自定金交付时生效。迟延支付或支付定金的数额与约定的定金数额不符的视为定金合同的变更，不构成违约。

　　误区八：购房后可以清走原租客或者单方改变原租赁合同，“买卖不破租赁”是一项古老的房屋交易原则，该原则亦被我国合同法所确认。根据该原则，买方购买房屋后必须接替原业主履行与租客的租赁合同，不能涨房租，更不能强行清走租客。

　　误区九：签订认购书后没签商品房买卖合同，定金只能被没收

　　明白了哪些情况不能办理房产证之后，如果你出现房产证无法及时办理的情况，才能对症下药。为了避免这种情况的发生，还是在买房之前通过一些渠道了解一下楼盘开发商是否证件齐全，房产证能否办理。随后在签合同时，更要注意房产买卖合同中存在的一些误区，别等签了合同才发现。