房屋买卖合同卖方违约金怎么付？房屋买卖合同无效的情况有哪些？

　　其实在房屋买卖合同签订的过程中，有很多人可能会因为卖房后悔，需要缴纳违约金。这个时候要分析一下房屋买卖合同卖方违约金怎么付以及房屋买卖合同无效的情况有哪些，了解一下各种房屋合同签订的注意事项。如果出现某些情况，可能会导致无效的问题，所以大家也可以先看一下这些合同是否有效。

　　房屋买卖合同卖方违约金怎么付？

　　1、违约金是否不能超过合同总金额的20％？在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20％。很多人以为违约金只能约定为20％。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20％，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

　　2、房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金？在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用。

　　房屋买卖合同无效的情况有哪些？

　　1、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

　　2、产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

　　3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

　　以上就是房屋买卖合同卖方违约金怎么付以及房屋买卖合同无效的情况有哪些，现在的购房者特别多，而且也有非常多人在买房的时候都不是特别了解整个流程，更不知道如何防范风险，那么可能以后买房的时候会出现很多问题。大家可以参考上面内容，掌握清楚买卖合同的各种注意事项，然后再做出自己的决定。