购房评估知识：二手房评估价高低有什么影响？

　　我们知道，买二手房向银行申请贷款或者缴纳二手房交易税费的时候，需要对该房屋进行评估，会产生一个评估价。那么，哪些因素会影响评估价的高低呢？二手房评估价的高低有什么影响呢？

　　一、影响房产评估值高低的因素有哪些？

　　1、主观因素

　　①房屋利用率，房屋利用率越大，价钱越高。

　　②房屋楼层，塔楼：中间层（6－15层）＞高层（15层以上）＞底层（5层以下）；板楼：中间层（2－4层）＞1层＞（5－6层）。

　　③房龄，年代越新，房价越高。

　　④房屋朝向，塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向。除此之外，房屋的面积、户型、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估值的高低。

　　2、客观因素

　　①地理位置，房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高。

　　②市场行情，房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。

　　③前景规划，城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低。

　　二、房产评估值的作用？

　　1、确定贷款额度

　　房屋评估值直接决定着贷款的可贷额度。抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。

　　例：一套100万的房子可贷款65％，并不是说能贷65万，而是评估值的65％，算法的关键就是评估值。（各个地区政策不同，以所在地区的政策为准。）

　　2、交易的参考价格

　　交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。

　　3、解决房产纠纷

　　例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低为由发生纠纷时，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

　　三、二手房评估价高低有什么影响？

　　1、房屋评估价直接影响到买方贷款金额：贷款金额由房屋评估值与网签值取低值。

　　2、买方高评估的同时，网签价格也不能过低，否则影响贷款金额，同时交税金额按照网签的比例来计算，高评估，高网签，所缴纳的税也会相应增加。

　　3、买方如果期望获得更高的贷款，需要出高评估，以缓解个人首付的压力。当然，每个人的二手房评估价格是高点还是低点是根据实际情况来定的。