二手房换房需要做哪些准备？经过怎样的流程？

　　我们经常说买更好的房子，是通过将自己已有的房产通过置换的形式购入。这个换房，该怎么换？今天就来具体点说说换房有哪些流程。

　　看均价，确定换房区域

　　不同的城区，均价不同，差别也十分明显。换房者可以根据自己的预算，选择合适的城区购房。

　　看交通，衡量出行成本

　　交通对生活舒适度也有很大影响，交通便捷的地区对房价的影响很大，且为阶段性表现。

　　看户型，筛选更舒适房子

　　房屋户型影响居住的舒适度，好的户型有良好的通风、采光、动静分区、有序无浪费等优势，自然受到追捧。同小区优势户型，售价会相对更高。

　　准备出售阶段，如果通过房屋中介出售，需要与中介签署书面的《房屋出售委托协议》，之后才能挂牌上市。需要注意的是，如果房屋性质比较特殊，需要办理手续才能上市。

　　（1）经济适用房

　　经济适用房需要满5年才能上市交易。另外在上市交易前，需要到当地住房保障部门开具同意上市交易的证明。

　　（2）已购公房

　　公房分为成本价公房和优惠价/标准价公房。对于后者，需要先向原单位补足成成本价，才可以上市出售。

　　（3）房子有租户

　　租户对于租住的房子享受优先购买权。房主在出售前，一定要征得租户同意，并让租户签署《放弃优先购买权声明》

　　（4）原业主去世

　　对于原业主去世的房子，需要首先办理房产继承手续，将房本名字变更为继承人名字才能交易。如果是多个继承人需要更为其中一个继承人的，需要其他继承人签署《放弃继承权声明书》

　　资格检核

　　资格核验分为卖方的房屋核验和买方的购房资质审核。

　　房屋核验所需时间：对于资料齐全的房屋，房屋核验在10个工作日内即可出结果。

　　资质审核所需时间：一般10个工作日内出结果，30个自然日有效。

　　不过，房屋核验和资质审核可以同时进行，这样可以省下一部分时间。

　　网签

　　网签在资质审核与房屋核验通过后即可办理，一个工作日即可完成。

　　贷款面签

　　贷款面签，在材料准备阶段需要一定的时间，而正式面签只需1个工作日。商业贷款除基本的材料外，还需收入证明和银行流水。

　　审核批贷

　　购买方不同的贷款方式，审核批贷的时间不同。

　　商业贷款：从面签到批贷函下发，大约10个工作日，但以银行实际所需时间为准。

　　公积金贷款：约7个工作日出批贷函。

　　缴税过户

　　缴税：正常情况下，批贷函下发之后，就可以准备缴税了。按照目前的缴税预审政策，在网签之后就可以提交材料进行缴税材料审批，审批通过后便可预约缴税。而根据不同时期市场情况不同，预约缴税的时间可能需要一星期甚至更长的时间。

　　过户：同样的，大部分城区过户也需要提前预约，时间在一星期到半个月不等。

　　银行放款

　　对于换房者来讲，银行放款是十分重要的环节。但从过户到银行放款，不能确定时间周期。由于时间由银行掌控，具体放款时间还是以银行落实时间为准。

　　小编提醒，换房时涉及的房屋交易复杂，换房者一定要留意潜在风险，尽可能顺利完成换房。