福州卖房第一步：如何给房屋估价？

　　卖家总是想卖得更高。但问题的关键是，不是卖家认为自己的房子值多少钱它就能卖多少钱，决定房子市场价值的因素很多，甚至房子终的成交价也不一定就是其真正的市场价。

　　那么究竟如何给房屋估价呢？滑铁卢大学的调查统计显示：房子在挂牌的初2-3週内容易成交，21天之后，潜在买家的兴趣和购买诚意开始直线下降。所以，在上市的前3周是否能吸引到合适的买家变得极为重要。叫价过高可能会导致流失真正的买家。但叫价过低会在市道低迷时可能会导致邻居和附近其他正在售卖的业主的恐慌，导致大家纷纷降价，引发恶性竞争，终谁都不能卖出。一般来说，都有哪些常规的估价方法呢？

　　对比附近在卖房屋的价格

　　在选择对比范围时，研究结论可比的空间范围在500米之内而不超过1公里，否则两栋房屋所处的小环境，地理位置，比如离学校，超市，公交车站等的远近都发生了较大的变化，不再可比。比较时首先是房间面积，数量和所佔土地面积的差异好在10%-15%之间，超出这个范围就要做增/减价格的调整；然后重点考虑建筑年限，朝向，土地宽窄，是否临路，室内装修材料，屋顶，锅炉年限等，然后对价格逐一做出修正。为了更好地给自己的房屋定价，无论你用什么办法，在挂牌之前都应该对周围能和你竞争的在卖房屋实地考察一遍，留意

　　1）每家房子吸引你的地方，和你不喜欢的地方

　　2）你对每个在售房屋需要改善和提高的意见

　　3）假定你是买家你认为每个房子的价格怎样，你愿意出多少钱买？

　　4）一定不要忘记，卖方可以随意要价，不排除个别卖家要了天价的情形出现。

　　经过以上实地走访，你对你房子的实际价值会有一个更为客观的判断！

　　对比已售出房屋的价格

　　除了在售房屋之外，近3个月内已经售出房屋的价格更有参考意义和价值，按照上面的方法和范围，逐步把参考房屋的数量缩小至3家左右，然后，根据市场情况拿出终定价。一般来讲：www.enhome.com

　　2）在卖方市场情况下——市场活跃，成交量大，经常出现抢Offer的现象，供不应求的情况下，要价应高于参考房屋价格的10%左右；

　　3）在市场比较平稳的情况下——应基本按照参考房屋价格的定价。

　　成本加成法

　　主观定价法

　　综合法

　　笔者常常将以上四种方法综合起来运用，并在房屋正式上市前利用庞大的社交网络和广告宣传支持进行市场测试，在测试后再进行修正，后得到一个精准的定价。