优先购买权是怎么回事？看了可省不少麻烦！

　　在二手房买卖交易中，当出租人在出卖租赁房屋时，是应该在出卖之前的合理期限内通知承租人的，因为承租人是享有同等条件优先购买的权利，即：“租户具有其租赁房屋的优先购买权”。那么，说了这么多，“优先购买权”究竟是怎么回事呢？

　　一、“优先购买权”究竟是怎么回事呢？

　　其实，优先购买权的完整定义是这样的：

　　优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。同时，也是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买房屋不动产的权利，它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。

　　可能大家也都注意到了，定义中都强调了“同等条件”四个字。那么，“同等条件下享有优先购买权”究竟该如何界定呢？

　　1、购买存在优先购买权的房屋，首先必须要获得享有优先购买权者的同意。

　　2、同等条件包括：总价、支付方式、支付时间、交房时间等因素一致。而“优先”主要是指时间上的优先，根据相关法律规定，房屋所有权人在出售房屋之前，履行通知义务后，享有优先购买权的人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后视为放弃优先购买权。

　　3、如果房屋所有权人在出售房屋之前未履行通知义务，且房屋出售已满一年。即从房屋所有权人与第三人签订合同之日算起，优先购买权自动失效。

　　4、在同等条件下，只有享有优先购买权的人放弃购买之后，房屋所有权人才可以将房屋出售给他人，买卖双方才可进行房产交易。此外要注意的是，房屋共有人的优先购买权高于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权高于单位的优先购买权。

　　二、这几类人也享有相应房产的优先购买权

　　1、即前面所说到的承租人/租户

　　根据相关法律规定，房屋所有权人出售租赁房屋，应提前通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。如果在卖房前不通知承租人，或者承租人表示愿意购买该房屋，出售人与其他购房者签订的买卖合同无效。

　　2、房屋共有人

　　即共同拥有房屋产权、并共同享受权利及承担义务的人。根据相关法律规定，共有房屋若要出售，最直接的办法就是在取得共有人的同意后再出售，并且要拿到同意书等证明。

　　还有一种方法则是通过过户的方式将房产登记在其中一人的名下，然后再进行售卖，售卖房屋所获取的利益可以按照一定比例划分给共有人或者均分。在同等条件下，房屋产权共有人具有优先购买权，否则房屋买卖合同无效。

　　3、原产权单位和公有旧房原住户

　　职工购买公有住房，最开始一般只拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处分权和收入权，对于职工以标准价购买的公有住房，在购房五年后即可在市场上进行出售或出租。此时，原产权单位享有优先购买权和租用权。

　　在对外出售时，出售人需要先取得原产权单位的同意，并出具证明，才能出售房屋或出租。

　　另外，还有这类人也是可以享有优先购买权的，它就是公有旧房原住户。根据相关法律规定，对于要出售的公有旧房，原住户享有优先购买权。