买房时遇房主毁约怎么办？如何避免房主毁约

　　虽然在买房的过程中，买卖双方会签订购房合同，但是也存在很多买方或者卖方违约的情况。房屋买卖是一件大事，购房者买房时所花费的钱财有可能是一个家庭大半辈子的积蓄，因此在买房的过程中，购房者需要小心行事，但是也不能避免房主毁约，那么买房时遇房主毁约怎么办？买二手房如何避免房主毁约？

　　买房时遇房主毁约怎么办？

　　1、要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同

　　在房屋买卖的过程中，购房者如果遇到房主违约的情况，那么首先应该确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同。双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。

　　2、确认卖方违约的证据

　　在二手房交易中，如果发现了房主毁约的情况，那么购房者要确认卖方违约的证据，如果购房者都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。

　　3、起诉要求继续履行

　　购房者在确认房主毁约，并且拿到相关证据之后，可以向相关部门起诉房主，根据《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。

　　4、起诉要求解除合同并赔偿实际损失

　　如果购房者也不想继续履行合同的话，那么可以要求房主解除合同并赔偿相关的损失，一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20％。但问题是，如果房价上涨超过20％，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

　　买二手房如何避免房主毁约？

　　1、签合同时注明违约条件

　　在二手房的交易过程中，如果购房者想要避免发生房主毁约的情况，可以在签订房屋买卖合同的时候对毁约情况进行约束，应当在主要合同内容中注明：若是由于某一方的个人行为造成交易无法继续履行的，那么履行合同的一方可以向违约的一方提出解除合同，并追究其法律责任，而违约一方不但要把已收取的违约金返还给对方，还得依法赔偿损失。

　　2、分阶段支付中介费

　　大多数二手房交易都是通过中介公司来进行的，购房者交易过程中需要支付一定数额的中介费，为了保证购房者从始至终都能够享受到一流的中介服务，小编建议购房者分阶段支付中介费，以免出现中介只收钱不办事的情况，还能促进中介在房屋交易过程中站在买方的角度考虑问题，对卖方加以多方考察。

　　以上就是关于买房时遇房主毁约怎么办，以及买二手房如何避免房主毁约的相关内容，小编还需要提醒各位购房者，二手房买卖的风险相比新房买卖的风险还要大很多，购房者在签订二手房的买卖过程中，应该保留相关的证据以防止房主毁约。