买房要注意：二手房过户需要注意哪些问题？

　　如今购买二手房的购房者可是越来越多了，二手房相对于新房来说价格更实惠、入住更方便，而且二手房可以实地考察房屋，选房时可以直观的看到房屋的好坏。但是二手房相对来说比新房风险更大，特别是二手房的过户风险，那么二手房过户需要注意哪些问题？

　　1、了解当地的户籍政策

　　不管是购买卖还是出售二手房，都应该做一些相应的准备工作，比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤，以及各种注意事项，其中应该明白目前的户籍政策。尤其是在一些大城市事项落户限制，并不是买了房子就一定能迁入户口。

　　2、要求卖方出示户口本，并复印保留凭证

　　查看过卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷，一方面，户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能；另一方面，户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。

　　3、务必核实房屋是否存在共有产权人

　　务必核实房屋的所有权是否有瑕疵，房屋的共有产权人是否同意转让房屋，房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形。如果房屋存在共有权人，购房者应该要求卖方出具共有权人同意出售的证明和其所持有的共有权证书，或者共有权人到场签合同、办理过户。

　　4、注意房款交付时间

　　尽量将房款的给付放在产权过户之后再进行，或可以用提存的方式办理房款的给付，以尽量降低风险。买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，买卖双方能一手交钱一手交房。

　　5、了解房产相关费用的缴纳情况

　　务必了解核实其他诸如公共维修基金、物业费等费用的缴纳和结清情况，以及落实过户等相关手续，以确定是否对以后生活起居带来影响。

　　6、在二手房买卖合同中进行约定

　　为了避免二手房交易过程中的户口纠纷，购房人要在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。

　　（1）必须明确的在合同中约定卖方迁出时间

　　购房者应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。

　　（2）预留部分房款并约定具体的违约责任

　　在二手房交易中预留部分房款，购房者应待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款，并在合同条款中约定每一天的罚金，在多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。如果卖方没有按照合同约定期限迁所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，购房者可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

　　7、物管费用是否拖欠

　　这也是一个在二手房过户过程中容易被忽略的问题，有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，购房者不知情购买了此房屋，所有费用购房者有可能要全部承担。