说好的70年为何“缩水”？产权到期怎么办？

　　在大家的印象中，购买房屋的“产权”多数都是70年，现如今温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注，今天我们再次探讨一下，说好的“70年”却“缩水”为哪般？房产的土地使用权到期该怎么办？

　　首先：“70年”是怎么来的？

　　国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

　　目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。

　　说好的70年为何“缩水”？

　　在这里，我们首先要明确，房屋权和土地使用权不同。

　　房屋权，即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制；

　　而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地高使用年限是70年。

　　我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年，距离到期还有四五十年。之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，理由大概有三类：

　　1、在政策范围内调整

　　上世纪90年代，土地出让政策开始执行时，以居住用地高年限70年为前提，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。代表城市：温州。

　　2、方便管理和处置

　　多数房地产开发以商业和住宅混合类型为主，若同一项目按商业、住宅各自不同的高出让年限来算，会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。代表城市：重庆。

　　3、先试先行地区历史问题

　　代表城市深圳，作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，深圳于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。

　　该规定规定通过划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年限，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。

　　深圳市早一批通过划拨方式取得的经营性用地——20年使用权陆续到期，集中出现了国有土地使用权期满的问题。

　　住宅用地使用权到期该怎么办？

　　目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

　　也有人担心，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。

　　而且，因为土地使用期限规定20年和70年，所付的出让金是不一样的，政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的，提议补交差价。

　　70年土地使用权到期的房产又该如何续期？有偿还是无偿？有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

　　针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。