换房指南：先买房还是先卖房？

　　自去年年底以来，一系列信贷宽松政策将购房者的购房成本降低了数十万，同时也大大降低了改善型需求购房人群的购房门槛。

　　在利率几乎跌至历史低水平且房价尚未抬头的当下，换房族活跃了起来，但同时他们也需要做出这样一个选择——究竟是先卖房还是先卖房呢？

　　假设某人目前只有一套市价100万元的70平方米两居室，现在想换一套市价180万元的90平方米三居室。

　　从贷款成本来看：

　　如果选择先买后卖，需要首付至少4成，且贷款利率上浮10%。而如果选选择先卖后买，如果首套房贷款未结清可以用卖家的购房款还清剩余贷款，再买房时可享首套房待遇，利率明显降低。

　　从房产交易税费来看：

　　先买后卖：所卖房子非家庭唯一住宅，按1%征收个人所得税。

　　个人所得税=180万元×1%＝1.8万元

　　若房子满2年，营业税及附加=（180万元—购买原价）×5.6%

　　若房子不满2年，营业税及附加＝180万元×5.6%＝10.08万元

　　先卖后买：所卖房子为家庭唯一住房。

　　若房子满5年，免征个人所得税和营业税及附加

　　若房子不满5年，个人所得税=180万元×1%＝1.8万元

　　若房子满2年，免征营业税及附加

　　若房子不满2年，营业税及附加＝180万元×5.6%＝10.08万元

　　所以，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算。