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没“证”期房能交易吗?了解状况再决定

  二手房交易中,房产证更名是重要环节,但如果是刚刚购买的期房,房产证还未办理,房主可以将房产出售吗?

  事实上,没有房产证的房子可以交易,但手续相对繁琐,根据房产状态分为两种情况。

  第一种:刚交了首付款,还没有办按揭,开发商还没有到房管局备案。

  这种情况好处理,买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让。买卖双方与开发商协商后,由开发商和买方重新签订一份购房合同,并将老的购房合同收回,然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。

  第二种:正在还房贷,还没有交房。

  这种情况下交易房子有两种方式:

  一、直接更名:1。卖方将银行的贷款还清;2。卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;3。开发商带着合同和注销备案登记表去房管局办理该房屋的注销手续;4。注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。但这种方式必须注意以下三点:1。房子必须还清银行贷款;2。更名必须取得开发商的同意;3。买方不能再按揭了,必须全款购买。

  这种方式的优点是手续比较简单。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。因此,法律上对这种交易行为是不保护的,一旦出现问题维权比较困难。

  二、二手房交易:即双方约定等房产证下来再过户,这种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费也是比较多。包括个人所得税、契税(契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳)及税。

  这种方式走正规二手房买卖流程,优点是风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。

  总的来说,没有房产证的房子在交易时对买卖双方风险都比较大,理应更加谨慎。如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到。对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。此外,楼市瞬息万变,房价会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约给另一方造成损失。