教你看懂二手房合同中的猫腻和注意事项

　　各地房产市场近来火爆，多地出台限购或紧缩政策。火爆背后，各种房产纠纷也不断浮出水面。买房是人生大事，务必谨慎。买房有哪些注意事项？辨别产权证的真伪有哪些途径？

　　一、买房有哪些注意事项

　　1、明确买卖双方信息

　　购房者应当查看房产证所有人的身份证件。

　　如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实。

　　购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共有。如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时，全部共有人能否都到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人替其签章。

　　2、查看房屋有无抵押

　　合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。鉴别房屋产权证真伪的最保险方式是到相关部门进行核实。

　　明确房款交付方式

　　这个环节最容易出现纠纷，因此一定要在合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等相关内容。

　　3、合同履行期限、地点、方式

　　交房时间和过户时间是购买二手房两个重要的时间点，所以在合同中要对这两个时间加以明确。此外，还要对办理相关手续的过程，双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务，各种税费、其他费用如何分摊等做好约定。

　　4、明确违约责任

　　为了使合同顺利履行，需要对违约的情形、如何承担违约责任，违约金、定金、赔偿的计算与给付，在什么情况下可以免责，担保的形式等加以明确，作为对买卖双方的约束。

　　5、估算税费负担

　　二手放买卖的税费规定较多，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。

　　根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担城建税、教育附加费、个人所得税。

　　根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况，还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。

　　6、明确户口迁出期限

　　在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。

　　可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付；或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。

　　7、费用拖欠

　　在签订买卖合同的时候，就应特别注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺，要有书面的签约，不能以口头约定代替。

　　还有物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠。

　　在签订二手房买卖合同时，购房者首先要弄清待售房屋房主或当事人的具体情况、地址、联系方式等，以免出现欺诈情况。其次针对以上的注意事项进行约定，使自身利益得到保障。建议购房者注意保留每个环节的证据，方便在出现纠纷时维权。

　　二、辨别产权证的真伪有哪些途径

　　首先是看产权证的封皮。真的产权证封面硬实、有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳，字体纹理清晰醒目。而假产权证一般封面光滑，颜色暗淡，封皮较软。

　　其次是看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来。真产权证的纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。而假产权证的水印一般模糊不清，纸张的手感也是稀松、柔软。

　　此外，注册号、图纸等细节，也是辨别真假产权证的依据。一般来说，真的产权证封皮反面下方的建房注册号是机器印制的，手摸起来有凹凸感。而假证的注册号一般是手工刻的章盖上去的，摸起来没有凹凸感；真产权证中的房屋分户图纸多是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般的打印纸厚度。