交房后发现实际面积和合同面积有误差怎么办？

　　买房总是我们人生的一件大事，交房后发现房屋的实际面积和合同上面约定的面积存在误差怎么办？

　　一、先来说一说如何计算误差的

　　面积误差比绝对值＝（实测计价面积－合同约定计价面积）的绝对值＊100％÷合同约定计价面积

　　面积误差比＝（实测计价面积－合同约定计价面积）×100％÷合同约定计价面积

　　一般合同中也会注明误差计算方式。

　　二、看一看法律如何规定

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，出卖人交付使用的商品房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

　　（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　三、购买一手房出现面积误差

　　1、面积误差在3％以内不能退房。

　　对面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算。即房屋实际面积大于合同约定面积的，超出面积的房价款由买房人按照合同约定的价格补足；房屋实际面积小于合同约定面积的，卖房人应返还买房人小于部分的房价款及利息。如果在诉讼过程中，买房人请求解除合同、要求退房的，人民法院是不会支持的。

　　2、面积误差绝对值超出3％可以退房。

　　对面积误差比绝对值超出3％，如果在诉讼过程中，买房人请求解除合同、要求退房返还已付购房款及利息的，会得到人民法院的支持的。

　　3、面积误差大于3％由卖方承担。

　　对买房人不要求退房时，同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3％部分的，房价款由卖房人承担，超出部分的所有权归买房人所有。

　　4、面积误差小于3％双倍返还。

　　对买房人不要求退房时，同意继续履行合同的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3％部分的房价款由卖房人双倍返还买房人。

　　四、购买二手房出现面积误差

　　二手房买卖面积发生误差，则不一定要按照与一手商品房的解决方式进行。

　　首先，买卖双方遵循自治原则，即买卖双方的二手房买卖合同中若有明确的约定，如：“该房屋是按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”，则应按照约定方式解决。

　　其次，如果双方没有约定，则其解决方式是以套为计价标准，而不以面积为计价标准。这是因为：

　　1、二手房买卖合同也没有约定房屋的单价或是房屋面积以房产证为准等内容，所以一般应当认定双方之间的房屋买卖是按套计价。

　　2、根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖一般双方都亲自到实地看房，买卖双方对房屋的面积情况都应该非常清楚，所以一般情况下二手房都是按套计价，并不按照每平米单价出售的，是因此不存在补交面积差价款的问题。当然，合同有例外约定除外。

　　五、开发商可能设置的陷阱提示

　　先给大家说以下几个概念，

　　居住面积：

　　住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。

　　套内面积和使用面积：

　　套内建筑面积与使用面积不是一个概念，套内建筑面积包括使用面积和套内墙体面积，您可以自己测量房屋的实际使用面积，即俗称地毯面积。

　　使用面积：

　　住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

　　计算使用面积时有一些特殊规定：

　　跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果求多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

　　住宅的公用面积：

　　住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

　　下面说一说开发商可能设置的陷阱：

　　1.增加每套住宅应分摊的公用面积，将不应计入每套销售面积的部分计入销售面积；

　　2.以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同，在实际交付时，使用系数大打折扣；

　　3.以使用面积计价时，混淆建筑面积与使用面积的区别，扩大使用面积的概念；

　　4.利用购房者无法确切测量、无法确知整栋楼建筑面积的弱点，故意小幅度夸大使用面积和建筑面积，在有关部门实地测量后，因差额较小，不再重新结算差价。

　　还有一种欺诈行为表现为在预售期房时，以相对小的暂定面积、相对小的总价引诱购房者，要求购房者预付房款，并约定建成后比预售面积增加10％或更多，购房者却又无由退房，只能多付房价款，从而达到开发商增加销售量的目的。

　　综上所述我们要在买房前认真查看购房合同，交房测量面积后按照合同约定或者法律规定进行处理。