什么是二手房评估价？为什么比成交价低？

　　二手房评估是二手房交易过程中必须要经过的一个环节。评估价由贷款银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。

　　评估价有什么用？

　　评估价一般用购房者申请贷款确定贷款金额。与新房无房龄限制不同的是，银行对于二手房房龄有着较为严格的限制。二手房房龄与贷款额度是直接挂钩的，房龄越老，贷款额度越低。一般房龄较老的二手房，在银行申请贷款的难度也相对较大。

　　例如一套二手房售价100万，首付30%，但评估价如果为售价的80%，那么购房者需要支付的首付不是100万*30%=30万，而是100万-（100万*80%*70%）=44万。

　　一般在办理二手房贷款业务时，贷款年限都是按照房龄+贷款年限≤30年来计算的。例如，某房屋的房龄为10年，其贷款年限最长即为20年（30—10）。

　　如果您是准备通过按揭方式购买二手房的市民，在购房前一定要了解清楚自己究竟能贷多少款？应准备多少首付？千万不能在未了解清楚情况前即盲目下定。

　　怎么选择评估公司？

　　选择评估公司的时候，必须选择使用评估报告的人认可的评估公司，比如申请银行贷款，必须是该银行认可的评估公司，不同的银行认可的评估公司是不同的。不过考虑到风险的问题，部分银行不允许指定评估公司，而是需要通过摇号随机指定一个评估公司，每一次贷款可能会认可不同的评估公司，如果该评估报告不满足，也是不允许更换评估公司的。

　　要注意的是，如果申请公积金，或者公积金商业组合贷款，公积金中心也有自己认可的评估公司名单，如果公积金额度高于商业额度，必须在指定名单选评估公司。

　　二手房评估价是多少？

　　评估价一般有商业贷款评估、公积金贷款评估和组合贷款评估。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。就评估流程的时效性来讲，商业贷款评估要更高。组合贷款的评估报告商业银行和公积金中心都可以用，只需做一次评估即可。

　　评估价为什么经常比成交价低？

　　1、银行考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会比正常交易价保守，所以评估价比成交价低一些。

　　2、二手房的位置及配置，还有房子的楼龄，破损比较严重的，条件差的房子，评估价就很低。

　　3、现在信贷政策比较严，评估值也比较低一些。