一文读懂！商品房、限竞房、共产房有何不同

　　不少朋友对于楼市的各种新房类型一头雾水，今天小编为大家做了一个简单的区分，希望能对您买房有帮助。

　　一、纯商品房和限竞房

　　二者都是商品房的一种，区别在于：

　　1、定义不同

　　纯商品房是由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

　　限竞房其实就是开发商在获得土地使用前已经确认销售价格的商品房，在开发商拿地和销售环节限房价，竞地价，因此叫限竞房。

　　2、价格不同

　　限竞房是开发商的销售价格必须控制在政府规定的价格区间内，不得超过定价上限，因此限竞房价格往往低于周边普通商品房。

　　3、交易时间限制

　　由于限竞房价格低于周边普通商品房，为了房子炒房行为，限竞房未来二手交易时也是受到限制的，要求拿到房产证后五年内不能上市交易。

　　二、共有产权房

　　顾名思义，“共有产权”即购房人和政府共同拥有一套房的产权，通常个人产权比在50~80%之间。

　　共有产权是社会保障性住房的一种房产，是属于政府给有经济条件困难的家庭选择的，因此这种房子的价格会比100%个人产权的商品房要便宜的很多。

　　同时，由于房子不是“只有你的份”，所以不能自由上市交易，装修、继承、租赁等也需符合特殊规定。

　　三、共有商品房

　　共有商品房是今年北京楼市诞生的一个新物种。

　　简单来说，就是商品房属性为先，产权共享为特点。本质上还是属于商品房的，只要能在北京买房，就能买到。少有的附加条件是限售五年。

　　比如：

　　总价格为2000万新房，产权由个人和政府共享。假定个人占80%，政府占20%，那么个人只需支付1600万房款，首付门槛降至640万。

　　该房屋还将注明个人了个人和政府的产权共享。个人产权部分可以继承、抵押，交易税按产权份额缴纳。

　　在持有阶段租赁的话，房租收入全部归个人所有。相应的房地产费、暖气费、修理基金全部由个人承担。

　　五年后出售的，个人和政府产权一起包装，政府按市场价格回收20%。如果五年后能卖出3000万，政府会拿回600万，个人会拿到2400万。

　　二次交易产权100%归个人所有。

　　实际就是政府出手帮你垫付一部分房费，将高房价“打下来”。

　　四、集租房和公租房

　　1、集租房就是叫集体土地租赁住房，由于不需要征地，对于建设企业而言没有拿地成本，从源头上降低投入成本，就不会导致后期租金过高。

　　集租房只租不售，满足项目周边居民、上班族等租住需求。集体土地租赁房鼓励长租，但为了避免出现“以租代售”，租期最长不超过10年。

　　政府要给集租房补贴是政策性租赁，在政府补贴，市场化运作的方式，由于政府有补贴，对它的租金涨幅会有控制，还会加强检查，这样可以有效保证租房人的权益。

　　2、公租房是由政府政策支持，限定户型面积、供应对象和租金标准的公共租赁住房，其保障功能体现在租赁上，而非买卖。

　　公租房租赁总年限不超过5年。公租房面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租。

　　五、小产权房

　　小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。

　　“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

　　小产权房虽然便宜，但是该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。这也意味着买了小产权房，也是不能将户口迁入的。

　　此外，小产权房在交易时，不能贷款，后期如果拆迁，房子相关权益也难以得到保障。

　　六、商住房

　　商住房有两种解释：一是既可以作店面，又可以作住房（商住两用）；二是楼下是店面，楼上是住房，产权为同一人。

　　商住房的土地使用40年或50年，作为商业用地，可以用于公司注册，但商住房一般是不可以落户的，子女入学会受到影响，而普通住宅则是可以落户的。

　　由于属于商业用地，所以商住房的一切收费都是按照商业大楼的收费标准，不仅是商业用水，商业用电，物业费也会以商用标准收取。

　　以北京为例，同区域的商住房价格一般只有纯住宅价格的60%左右，甚至在某些区域会达到50%，所以商住房出现后一度引起了市场热捧，甚至一度出现了“炒房投资热”，商住房价格的也一度翻番，只不过随着北京对商住房限购后，这波热度开始下降。目前来看投资商住房并不是一个明智的选择。