降息遇10年内较低利率，不同贷款方式最多省12万

　　看政策：央行年内第二次降准降息

　　央行官网消息称，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款的基准利率，以进一步降低企业融资的成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点到4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点到1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应的调整。

　　央行同步发布了再度降准的消息，即自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性的合理充裕，引导货币信贷平稳适度的增长。

　　看人群：哪些人何时才能享受新利率

　　央行加息或降息，贷款利率自然要跟着调整。不过，在银行商贷中，往往存在不同的情况——有的马上就能调整，有的则要等到次年1月1日调整。这取决于发放贷款的时间和银行的房贷合同。

　　如果在降息后发放贷款，购房者可理所应当的享受新利率。如果降息前已发放贷款或正在还款中的，则要看同银行签订的房贷合同。很多银行都规定了，如遇政策调息，从次年1月1日起执行。这样新的利率只能从次年一月一日起享受了。

　　看贷款方式：不同方式利息相差12万

　　降息后商贷50万总利息少还1万6

　　沈阳的一对小夫妻莎莎和大李想要买一套商品房，除去首付，需要贷款50万元。如果他们没有公积金，那只能用商业贷款的方式买房了。另外，小两口目前存款不多，收入逐年稳定增长，因而就选择等额本息的方式还款。那么莎莎夫妻俩贷款50万，期限是20年，等额本息方式还款，按照较新的5年以上贷款基准利率5.15%计算，莎莎夫妻俩月均还款3411.26元。而按降息前的5.4%计算，月均还款则是3341.35元，降息后夫妻俩每月将少还69.91元，总利息也将少了16777.73元。

　　公积金贷款利息最少

　　如果莎莎夫妻俩都有公积金，那么用公积金贷款50万期限20年，等额本息方式还款，按照较新的5年以上贷款基准利率3.25%计算，莎莎夫妻来月均还款2835.98元。而按降息前的3.5%计算，月均还款则是2899.8元，降息后夫妻俩每月将少还63.82元，总利息也将少了15316.75元。

　　组合贷款折中的贷款方式

　　如果莎莎夫妻俩只有一方有公积金，而沈阳目前个人公积金贷款的额度是40万，那么他们只能采用组合贷款的方式才能贷到50万元，即公积金贷款40万，商业贷款10万元。莎莎夫妻俩贷款50万，期限是20年，等额本息方式还款，按照较新的5年以上贷款基准利率计算，莎莎夫妻俩月均还款2937.05元。而按降息前的利率计算，月均还款则是3002.09元，降息后夫妻俩每月将少还65.04元，总利息也将少了15608.94元。

　　综上可以看出，公积金贷款是最实惠的购房方式。按照商贷计算，50万20年，支付利息需要301924.17元，而用公积金贷款则支付利率是180634.91元，二者相差了12万。原本公积金的贷款利率较商贷利率低很多，目前利率再次降低，用公积金买房十分合适。

　　看还款：方式不同总利息大不同

　　通过上面的案例，有些购房者可能看出一些问题来。为什么有的人选择等额本息还款，有的人选等额本金还款，他们之间究竟有上面区别？在相同的贷款利率情况下，等额本息、等额本金这两种不同的还款方式，将带来大不同的还款利息。

　　等额本息&等额本金的含义

　　等额本息等额本息又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

　　由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

　　等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

　　等额本息&等额本金的区别

　　说到两者的区别，要从他们的优缺点说起，等额本息的优点是：每月还款额相同，操作简单，便于理财。缺点是：占银行贷款数量较多，时间更长，给银行的总利息较多。

　　而等额本金的优点是：还款负担越来越少，少占银行的金钱和时间，总利息较等额本金多。缺点是：开始时每月负担较重。

　　从优缺点可以看出，这两种还款方式针对的人群也不尽相同。等额本息适用于收入稳定、不允许前期投入过大的购房者。等额本金则适用于收入较高，还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。