事关二手房房龄不可大意！这几招还不学？

　　选购二手房，其中一个不可忽视的考量因素就是房龄。由于二手房的房龄和贷款额度、居住成本以及剩余土地使用年限息息相关，因此建议在选购二手房时一定要想办法了解清楚房屋的真实房龄。

　　一、选二手房，房龄越小越好吗？

　　所谓二手房房龄，一般是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

　　不管是哪位购房者都希望能够住新房，即便买二手房也会希望买一套房龄短的。毕竟房龄大意味着房屋的有效使用年限短，且房屋陈旧的话，房屋质量还会打折扣，甚至更有可能产生房屋维修费用，增加购房者的购房成本。

　　另外，二手房房屋贷款有房龄限制，房龄越长，可授信的贷款额度就越低。一般来说超过20年房龄的二手房就很难获得贷款了。

　　但是，这并不意味着房龄越小越好。在二手房交易中，税费是一笔不小的支出，根据二手房年限不同，二手房交易税费在政策规定上也有较大不同。

　　一般来说，购买“满五”的住房比不满两年的住房会少一大笔税费支出，面积越大，税费差距越大。因此在买二手房时，想要节省税费的话，应尽量选择“满五”的二手房。

　　由此可见，二手房不是房龄越小越好。综合税费、贷款及房屋质量等多方面的因素，小编建议购房者较好选购那些“满五”，且房龄低于20年的二手房。

　　二、如何查明二手房的真实房龄？

　　虽然二手房房龄关系重大，但在二手房交易中，一些“老房”业主会为了尽早脱手想法设法隐瞒房龄。对于买方来说，要查明二手房的真实房龄，就应该通过多种手段共同来判断：

　　1、去相关单位查询房屋档案

　　建议购房者可先说服业主配合，持房本和身份证明等资料去建委或者不动产登记中心现场查询房屋档案。这是查询房龄最稳妥可靠的一种方式。

　　2、参考不动产权证推测房龄

　　不动产权证虽然不能判断真实房龄，但通过它也能作出推测。对于次在二手房市场销售的房子来说，房龄通常比房产证登记时间要长两年左右。

　　如果购房者知道房子已经被转手不止一次，则可以查看房屋建成时间。有些产权证上面会写明建成时间，有些则有测绘说明，这些都是判断房龄的有效参考。

　　3、根据房屋使用状况判断

　　一般来说，二手房经过长时间居住，墙面很容易留下时间的痕迹。如果墙面经过粉刷，无法判断房龄，买方可通过地板或地砖磨损程度、卫生间地漏、马桶等这些很少更换的物件来判断房龄。另外，房屋的建筑风格和装修风格也可是判断房屋建筑年代的有效参考。

　　4、询问小区其他业主、物业或中介

　　买方可主动到小区周边探访，咨询小区内的其他业主或物业等工作人员，往往会获取房屋的真实情况。当然，委托专业中介查询房屋真实房龄，对买方来说是最省心省事的方式。