房产百科：商品房70年产权到期了怎么办？

　　今天小编和大家一起来说说，很多市民都会困惑的问题，现在呕心沥血买下的房子，产权只有70年，还贷款都要还20、30年了，那么商品房70年产权到期了怎么办？

　　一、商品房70年产权怎么来的？

　　我国房子产权70年年限源于中国土地所有权和房屋所有权分离这一特殊情况。按照法律专家的解释，我国实行土地公有制，只有国家和集体才能成为土地所有权的主体。住房制度改革以前，城市住房基本上也全是“公家”的，住公家的房子是大多数城市居民享有的一项福利。

　　住房制度改革以后，私人特别是城镇居民，普遍可以拥有自己的房屋，这时候就出现房屋所有权和土地所有权的归属不一致的问题。法律上的解决之道，就是通过在所有权上设定一个用益物权，也就是土地使用权。

　　由此可见，我国房子70年产权指的是土地使用权的年限，而非对房子所有权的年限，房子所有权是的，除非房子不存在了。

　　实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1－2年，到各位购房者手里使用年限就不到70年了。

　　不同用地对年限的限制也不一样。

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让年限按下列用途确定：1）居住用地70年；2）工业用地50年；3）科教、文化、卫生、体育用地50年；4）商业、旅游、娱乐用地40年；5）综合或者其他用地50年。

　　二、土地使用权要如何获得？

　　那么，土地使用权要如何获得呢？土地使用权最主要的两种获得途径为：出让土地使用权和划拨土地使用权。

　　1、土地使用权出让

　　土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。是国家把国有土地以约定的面积、价格、使用期限、用途和其他条件，让与土地使用者占有、使用、经营和管理。

　　2、划拨土地使用权

　　划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。划拨土地使用权只适用于公益事业或国家重点工程项目。

　　三、商品房70年产权到期了怎么办？

　　《物权法》百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　《城市房地产管理》中的第二十一条规定：土地使用权出让合同约定年限届满，如土地使用者需要继续使用，应当至迟与届满前一年申请续期。除根据社会公众利益收回该土地，应当予以批准。续期的应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

　　总结来看，主要有以下处理方式：

　　1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，你的房产所有权便得以延续。当然，变成危房强制拆除的除外。

　　2、土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。

　　3、土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的（即根据社会公共利益需要收回的），土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。

　　虽然法律有规定，但是对于土地使用权到期后是否需要交费？如若交费要按什么标准？这些问题并没有细则规定。当然，最终的处理方法还得看国家法律如何规定。