常见的商品房交付的法律风险有哪些？（上篇）

　　购买商品房，交付对于双方来说，都享有权利也承担义务。交付争议产生的重要原因，在于混淆了交付条件与交付标准，前者是法定的，决定了房屋能否交付使用，后者是约定的，只涉及违约责任的承担，不影响交付。那么，常见的商品房交付的法律风险有哪些？

　　一、什么是商品房交付？

　　所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

　　二、常见的商品房交付的法律风险有哪些？

　　1、型交房纠纷

　　双方约定的交房期限届满，开发商却因为自身的财务风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。

　　如果出现了交付的情形，出卖方可以以书面形式履行及时告知义务。若没有对交房的违约金作出明确约定的，就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。

　　2、不符合交付条件型交房纠纷

　　这类纠纷大都是因为所开发的房产不符合交付条件，而开发商为避免承担交房的违约责任而致。交付条件有两种类型，即法定条件和约定条件两种。

　　法定条件是法律法规的强制性规定，如有些地方会出台管理办法，规定商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件，如竣工验收备案表等，还要取得《商品房交付使用通知书》，另外是住宅的可能还要同时取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　这几个条件是同时具备，而不是只具备其一即可。

　　3、设计变更型交房纠纷

　　设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。商品房买卖合同签订后变更规划、设计，将导致变更后的商品房或周围环境不符合当初决定购房时的意愿，实质上是对买受人权益的一种侵害。因此，对于规划设计变更，买受人有知情权。

　　但是，并不是所有的规划设计变更都要通知买受人，只有发生规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形时，开发商才有义务通知买受人，而且只限定通知受到侵害的买受人。

　　4、未尽书面通知义务型交房纠纷

　　书面通知是一种要式行为，是以邮件或数据电文等可以有形地表现所载内容的送达方式。采取书面的送达方式既有利于督促当事人积极履约，也有利于在发生纠纷时有据可查。

　　书面通知的方式有邮寄送达、传真送达及公告送达等。最有效的方式就是用特快专递邮寄的方式向买受人发出《入伙通知书》或《交房通知书》。买受人持上述通知书要求的证件及其他相关资料，在交房期限内到房地产开发企业指定的地点办理交房手续。