购房宝典：买二手房要关注哪些问题？

　　随着房产市场的火爆，各种房产纠纷也不断浮出水面：有签阴阳合同的；有房东反悔不卖的；有情侣为了房子翻脸的等。要想在二手房市场中选购一套合适又称心的房屋，学问可不少！下面我们就一起来看看买二手房要关注的问题吧。

　　一、核实卖房人的身份

　　主要核实卖房人是不是真正的房屋所有权人。务必核对其房屋所有权证、土地证（或者房地产权证）、契证以及身份证件。通常需要出示原件，以便核对真实信息。

　　签署的各类合同，如：中介合同、定金合同、买卖合同等，需要所有的房屋产权人签字确认，并且当场出示身份证原件，如果确有原因无法到场的，应当出示委托卖房的授权委托书。

　　二、核实房屋权属

　　通过房屋所在区县的地产交易中心拉取房屋信息，查看房屋权属有无争议、有无被抵押、有无被查封、有无被异议登记等相关情况。避免房屋付款后无法过户、交付。

　　三、核实房屋中的户口

　　核实该房屋中是否存在人员户口，可要求产权人陪同买家至房屋所在地的派出所查明该情况，明确户口迁出的时间以及违约赔偿，并且记录于买卖合同中。

　　注意户口迁移问题法院无法强制执行，因此一旦产生纠纷，只能要求赔偿，而无法强制迁出户口，对于房屋的再次出售造成巨大的影响。

　　四、注意房屋是否被出租

　　根据法律规定，买卖不破租。因此，房屋买卖之前，处于出租状态并且租赁合同没有解除的情况下，会导致买受人即使将房产过户到个人名下也无法实际居住房屋。

　　在交易前，应当实地勘察房屋，确认是否有出租情况，同时务必确认租赁解除的相关事宜。

　　五、注意土地使用年限

　　住宅土地的使用权限一般为70年，商住两用的土地使用权限一般为50年。房屋的年限是影响房价的重要条件，因此在购买前务必核实清楚。

　　六、明确房屋部分结构是否违章

　　许多房屋存在部分结构违章，但常被忽略。例如：一楼擅自搭天井，六楼擅自捅阁楼，顶楼擅自建鸽棚、露台、加层等现象。这些违章结构一旦被举报，会被房管局依法查封，导致无法过户。房管局要求恢复原状后才可过户。

　　七、明确各类税费

　　二手房交易过程中，需要承担各类税费，目前税费政策多变，各类条件及计算方式复杂。因此，在实践中要充分了解相关规定，明确各项税费承担的主体，做好财务预算。

　　八、明确违约事项

　　因房屋过快、购房资格政策变化、按揭贷款审批等相关原因，二手房买卖违约的现象层出不穷。在签订的合同中，应当明确各类违约情况，并约定具体的违约责任，越详细越好，这样有利于合同的履行。一旦涉及诉讼，违约金更容易获得法院的支持。

　　九、明确附属设施

　　若房屋有附属设施（如花园、游泳池等），应当在合同中明确。

　　若房屋的总价格中包括家具家电的，应当制作清单列表，并且双方签字认可，以明确这些附属设施的权利归属。

　　十、明确中介责任及支付条件

　　在签署中介合同或者定金合同中，明确中介的责任。例如：如实查询并且告知房屋真实情况，提供正确的房产政策等。一旦出现纠纷，需要中介承担相应的法律责任。

　　同时，明确支付条件，必须是在交易成功的情况下支付。如果出现交易不成功等情况，可以要求退还。

　　十一、谨慎支付定金

　　签订“定金”（注意应当是“定金”，不是“订金”）合同，并且实际支付定金后，一旦出现违约情况，卖方需双倍返还定金，买方不能要求退还定金。

　　定金存放于第三方监管平台，并要求托管方或者签收方出具定金收条。

　　十二、谨慎签订阴阳合同

　　为了降低房产税收，交易双方经常会签订价款不一致的银行合同，这样的二手房交易存在巨大风险。