购买商品房要注意查看什么？详解五证二书

　　消费者在选购住房时，特别要仔细查看房产商是否具备开发资质，也就是通常说的“五证”“两书”。只有具备开发资质的商品房，消费者的权益才能得到有效保护。那么，“五证”和“两书”包括哪些呢？具体内容下面由小编为您介绍。

　　一、建设用地规划许可证

　　这是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

　　建设单位在取得《建设用地规划许可证》后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

　　二、建筑工程规划许可证

　　这是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

　　三、建筑工程施工许可证

　　这是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

　　《建筑法》第九条规定：“建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止”。

　　四、国有土地使用证

　　这是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。

　　《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。

　　五、商品房销售（预售）许可证

　　包括《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》，这是两个不同的概念。

　　《商品房销售许可证》是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的。

　　《商品房预售许可证》是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。

　　六、住宅质量保证书

　　这是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

　　鉴于房屋的特殊属性，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行了专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修责任。

　　通常房屋保修的事项应该由开发商企业亲自负责维修和处理，如果开发商委托物业管理公司等其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得实际保护。

　　七、住宅使用说明书

　　这是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。

　　针对购房时容易发生的诸多消费纠纷问题，提醒消费者在购买商品房时，不要被一些热情似火的销售员讲解而迷惑，务必要保持冷静的头脑，一定要认清上述“五证”和“两书”，只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权，才能减免不必要的消费纠纷和经济损失。