怎么看二手房的房龄？卖方虚报房龄怎么办？

　　一般来说，人们在购买一手房时不需要查看房屋的房龄，但在二手房买卖中，房龄鉴别就显得尤为重要。购房者需要查看二手房的房龄，再决定是否要购买二手房。那么，怎么看二手房的房龄呢？对于购房者来说，如果卖方虚报二手房房龄又该如何维权呢？

　　一、怎么看二手房的房龄？

　　方法一：看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。

　　方法二：房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

　　方法三：观察楼道情况，了解户表状况。

　　方法四：查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。

　　最后，消费者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任。

　　二、卖方虚报二手房房龄如何维权？

　　如果当初合同没有约定，那么从民事法律公平角度出发，有这么一个处理办法可供参考——开发商按该商品房总价除以法律规定（或者合同约定）的使用年限（70年）乘以买主损失的年限来确定赔偿金额。

　　《购房意向书》是双方订立房屋转让合同的先决条件，性质为预约合同，是独立有效的合同。当事人双方因房屋总价、房价款支付方式、房龄等未能达成一致，导致房屋转让合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　如果是因房主虚报房龄，导致房屋转让合同未能订立的，房东应承担双倍返还购房定金的违约责任。如果因中介隐瞒或虚报房龄等事实，造成当事人未能订立房屋转让合同的，中介应当承担当事人实际损失的赔偿责任。

　　由于房屋有一定的产权年限限制，因此，人们在购买二手房时要注意查看二手房的房龄，还要谨慎分辨卖房者是否有虚报二手房的房龄，不要轻信卖房者的说法。如果您在买二手房后发现卖方有虚报房龄的情况，要及时采取措施来维权。