商品房认购书中先付后付定金性质的认定！

　　在房屋交易过程中，为督促双方当事人及时签订商品房买卖合同，认购书中一般会设置定金条款。那么，怎么认定商品房认购书中定金呢？本文将为您详细介绍。

　　一、什么是商品房认购书？

　　商品房认购书，是商品房买卖双方签订的，约定在未来某个时间签订商品房买卖合同的文书。

　　商品房认购书通常包含如下内容：买卖双方当事人信息、房屋基本情况、房屋价款、签订商品房买卖合同的时间、双方违反认购书的违约责任等。同时，为督促双方当事人及时签订商品房买卖合同，认购书中一般还会设置定金条款。

　　二、商品房认购书中先付定金性质的认定

　　如何认定先付定金的性质，小编认为应该分情况讨论：

　　（1）认购书中没有约定定金条款

　　若认购书中没有约定定金条款，且定金是在签订认购书之前给付的，此时应首先探究当事人的真实意思表示。如果双方当事人对先付定金的性质没有争议，就应当按照当事人的合意来确定先付定金的性质。

　　如果当事人对先付定金的性质有所争议，那么此时的先付定金更宜被定性为：为实现将来签订认购书而所做的担保。

　　理由在于：交付先付定金时，因认购书尚不存在，故而商品房买卖合同的签订时间、地点等事项并不明确。若认定此先付定金是为担保签订商品房买卖合同而设立，未免过于“超前”。

　　因此，这种先付定金是为担保签订认购书而设立。如果开发商未与购房者签订认购书，应适用定金罚则之规定，要求开发商双倍返还。如果开发商与购房者签订了认购书，即使开发商未与购房者签订商品房买卖合同，法院也不应支持购房者的双倍返还定金的诉求。

　　（2）认购书中约定了定金条款

　　如果认购书中明确写明定金的用途，那么不论定金是在何时给付的，依照合同法关于意思自治的约定，都应按照认购书中设立定金条款的目的来认定定金究竟是为实现签订认购书所做的担保，还是为实现签订商品房买卖合同所做的担保。定金在认购书签订之前给付，可以视为双方当事人通过行为变更了合同履行的方式。

　　三、商品房认购书中后付定金性质的认定

　　如果认购书中没有约定定金条款，但定金是在认购书签订之后给付的。小编认为，此种后付定金应被认定为：为实现签订商品房买卖合同的所做的担保，而非签订认购书的担保。

　　理由在于：

　　从定金给付的时间上来说，此时认购书已经签订，不存在为了保障签订认购书而交付定金的必要；

　　从认购书的内容来看，认购书中几乎所有的条款都是为了在将来某一时间内签订商品房买卖合同而设立的，那么可以推断出后付定金也不例外。

　　以上便是商品房认购书中先付定金性质的认定，后付定金性质的认定的具体内容，希望能够对您有所帮助。