从选到买，手把手教你搞定优质教育地产

　　从教育地产选择开始，很多家长就陷入了困境，哪个区域学区好？如何贷款划算？

　　别只盯市中心区名校房

　　从今年各区公布的中考、高考成绩看，除了越秀、荔湾、天河等区，番禺、黄埔等区域的成绩也很靠前。无论是首次置业还是换房，对于想拥有一套学位房，家里一孩、二孩都能顺利入读地段名校的家庭来说，选择交通方便，但教育资源也不错的番禺区、黄埔区，是经济实惠的选择。

　　如黄埔区省一级小学香雪小学附近，有一手房新福港鼎峰等楼盘。楼盘均价约2.2万元/平方米，小三房单位85平方米，总价约187万元。138-157平方米的三房、四房单位总价则约300万元起。除了小学外，楼盘附近还有省一级的玉岩中学和二中科学城校区等。

　　番禺市桥南区省一级的市桥实验小学附近也有不少一手楼盘可以选择，楼盘单价在1.6万-1.9万元。同时，已经晋升自贸区的南沙区，其教育配套也可谓一日千里。未来的地铁四号线延长线上盖，拥有公立华南师范大学附属小学和附属幼儿园的楼盘南沙湾东苑、星河山海湾等楼盘，目前楼盘售价在1.2万-1.4万元/平方米。总价120万-150万元就可以买三房。

　　不过，值得提醒购房者注意的是，在选择学位房时，好是楼盘就在地段小学附近，甚至省级名校就是楼盘的配套小学，对于楼盘规划中的学校或者是销售人员、开发商口头承诺的名校则要多加考察。

　　公积金贴息贷款用起来

　　目前，房贷利率优惠的公积金贷款，从原先的贷过不能再贷等“苛政”到如今贷款额度提高、贷款贴息方案双双出台执行，可以说是180度大转变。单就公积金贷款额度提高而言，个人高可贷60万元，两人同时贷款高可贷100万元。如果100万元算是房屋贷款的一部分，其余用商业贷款的话：100万元的商业贷款，30年期等额本息的月供款为5014元，而如果100万元的公积金贷款，30年等额本息的月供款为4352元，30年共可以省利息约23.8万元。

　　更需要指出的是，如果用公积金贷款在市区购买二手学位房贷款年限都不会太长，而如果是申请公积金贴息贷款则可以化解这一难题。因为按照公积金现行政策要求，一手楼贷款期限不得超过30年，二手楼贷款期限不得超过20年，还有一点就是贷款期限与楼龄之和不得超过35年。

　　目前市区的不少二手学位房，有的楼龄已经在20年以上，有的甚至已近30年。因此如果买家用公积金贷款购房的话，贷款年限有可能只能申请到10年甚至5年。100万元的公积金贷款（贷款利率3.25%），20年等额本息的月供款为5672元。而如果贷款年限缩短至10年的话（贷款利率3.25%），月供为9772元，缩短至五年的话（贷款利率2.75%），月供款则要去到17858元了。供款年限的长短，体现在月供款上，差别还是十分大的。

　　但如果申请商业银行的贴息贷款，如在中国银行申请老城区二手房贷款，该行广州地区二手住房贷款期限长可达30年，房龄与贷款期限之和长可达50年，既可以享受公积金的利率优惠，又可以化解公积金贷款年限短的问题。

　　一套房提前还贷后再按揭更划算

　　按照目前商业银行的贷款政策规定，二套房买家如果首套房贷已经结清的，再次申请贷款可以被视为首次购房，首付三成，房贷利率也可以享受首套房的优惠。但如果还有一套房在按揭的话，再次按揭购房则要按首付七成利率1.1倍来执行。因此对还有房贷，但又准备再次按揭购房的买家来说，建议先提前还贷，再购房会更合算。

　　“330新政”后，虽然“首套房贷未结清的二套房首付四成”政策一直未能落地，但对于首套房贷款结清的则可被视为是首套房，首付低三成并享受利率优惠。即使是首套房贷结清，但名下还有房产，也不受限制。这对于从2010年以来一直严格执行“认房又认贷”房政策的广州来说，二套房贷已经是大大地松绑。并且这样一来更加导致了结清贷款和未结清贷款的二套房买家，再次购房时在低首付比例上的巨大悬殊。

　　如市民王小姐三年前按揭贷款在番禺区购买了一套大三房单位，儿子后年就要上小学了，她又在市区看中了一套300万元的学位房单位。因为看好番禺区房产的升值前景，并且好中意番禺的大房子和舒适的小区环境。因此她不打算卖掉第一套房，想再次贷款买二套房。

　　如果按照二套房首付七成210万，剩余的90万元做30年等额本息贷款，利率为基准利率的1.1倍（4.90%×1.1），月供款约为5048元。而王小姐首套房的100万元房贷月供款则约为5014元，两笔贷款加起来为10062元。

　　如果将王小姐原本要用于二套房的首付资金七成210万元，其中拿出100万用于一套房提前还贷，剩下的110万再全部用于二套房首付，做到首付约37%的话，那么她二套房贷款190万元，30年期（等额本息、利率9折优惠）的月供款约为9526元。两种做法月供款相差有500多元。

　　对号入座，看看自己属于几套房？

　　1、全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房，算首套；

　　2、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房，算首套；

　　3、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，再贷款买房，算首套；

　　4、贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，但目前贷款已经还请，再贷款买房，算首套；

　　5、全款买过两套房，一套已经转让，通过房屋登记系统能查询到一套房产，再次购房申请公积金贷款算二套，申请商业贷款算首套；

　　6、全款买过两套房，通过房屋登记系统能查询到两套房产，只能在广州非限购区域买房，不能再申请公积金贷款，但可以申请商业贷款，部分银行将可以视为首套；

　　7、贷款买过两套房但贷款都已经还清，通过房屋登记系统能查询到两套房产，只能在广州非限购区域买房，不能再申请公积金贷款，但可以申请商业贷款，部分银行将可以视为首套；

　　8、贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，目前还在还贷，再贷款买房，算二套；

　　9、贷款买过两套房，但贷款都已经还请，后来将一套出售，通过房屋登记系统能查询到一套房产，再次购房申请公积金贷款算二套，申请商业贷款算首套。

　　10、贷款买过两套房，后来将一套出售，仍有一套在供楼，再次购房申请购房公积金贷款和商业贷款都算二套；

　　11、贷款买过两套房，两套房都还在供楼，只能在广州非限购区域买房，算三套房，购房不能再申请贷款。