购房者贷款：买新房和二手房的区别有哪些？

　　买新房还是二手房经常困扰购房者，尤其是购房者打算用贷款方式买房，必须了解二者的区别。贷款买新房和二手房的区别有哪些？

　　一、首付款及贷款额度

　　新房一般是按照房屋总价乘以相对应的首付比例来计算首付款。根据目前的贷款政策，首套房可高达房屋总价的7-8成。虽然二手房和新房享受的贷款政策基本相同，但受到评估价格以及房龄的影响，购房者的可贷额度会较低。

　　二手房可贷款额度＝评估价－评估价×首付比例；

　　二手房净首付款＝成交价－可贷款额度。

　　举例说明：

　　①购买100万的新房，该城市的信贷政策首付比例为30%，则首付款为30万，可贷款额度为70万。

　　②购买100万的二手房，评估价为90万，该城市的信贷政策首付比例为30%，其可贷款额度为：90万-90万×30%＝63万，其首付款则为：100万-63万＝37万。

　　二、贷款年限

　　新房的贷款年限长，二手房的贷款年限相对较短。在大部分城市，新房的贷款年限为30年，但由于受到房龄的限制，很多时候二手房的贷款年限不到30年。二手房的房龄越老，贷款年限就越短。如果购买的二手房房龄有十几年，则贷款年限一般为20年，如果房龄超过20年，银行甚至会拒绝放贷。

　　三、交易方式

　　新房主要是和开发商进行交易。二手房一般是委托中介机构进行交易，即买卖双方、中介等三方进行交易。二手房也有自行交易，即不通过中介进行交易，需要注意的二手房交易中，购房者通过资金监管来保障自己的资金安全。

　　四、税费

　　新房需要缴纳契税、房屋维修基金，一年的物业费和取暖费等费用。二手房需要缴纳契税、个人所得税、贷款担保费、中介费等主要费用。

　　与新房相比，二手房需要缴纳更多的税费。此外，新房和二手房，契税征收的标准一样，但计税价不一样。新房是按照房屋总价乘以对应契税比例，二手房是按照成交价、评估价或者指导价乘以对应的契税比例。

　　契税：首套房90平（含）以下，税率为1%，90平以上，税率为1.5%；二套房90平（含）以下，税率为1%，90平以上，税率为2%（二北上广深不享受二套房优惠）；

　　个税：房屋差额的20%或计税金额的1%，符合满五条件的免征；

　　增值及附加税：税率为5.6%，满两年的普通住宅免征。

　　五、程序繁琐

　　新房由于很多程序都是开发商办理，对购房者而言交易程序要简单些。二手房很多程序都需要双方自行完成。从找房源、看房、签合同到后期的手续办理，过程多且耗时长，因此相对比较繁琐。

　　由于二手房交易纠纷多，不确定因素多，风险大。

　　建议购房者通过中介机构进行交易，找一个靠谱的经纪人会省心很多。