如何挑选二手房？购买时需要注意哪些细节？

　　现如今，各大城市里的房价居高不下，大部分的购房者都要倾尽全力，还要加上数十年的贷款，才能获得心仪的房产。即便购买的是二手房，也不是一件简单的事情。因此，每一步都需要小心谨慎，不然可能就会让多年的心血付诸东流。那么，你知道便宜但是更麻烦的二手房到底需要注意哪些细节吗？

　　一、确认出售状态

　　二手房的出售情况比较复杂，因为有着“公房”、“小产权房”、“自建房”、“出租房”等情况的出现，所以在购买前一定要查明房产是否属于合法出售的状态。例如：有些公房，单位还保留着优先购买权，因此一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章之后才能购买。

　　二、确认产权完整

　　房屋产权是决定房屋权属以及避免纠纷的重要依据，因此购房者一定要做产权调查。一方面可以让卖家提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；另一方面可以向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，以此来避免出现共有产权、债权以及债务纠纷等情况。

　　三、确认准确建筑面积

　　合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

　　四、确认屋内设施

　　有些卖家在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，因此尽量将约定的内容写入合同中，以避免类似情况发生。

　　五、确认交房时间

　　在签订合同的时候，应该约定好具体的交房时间，譬如在过户后的第几个工作日，或者更合适的双方约定好的时间。此外，还需要在合同中注明，交房前后产生的各项费用到底该由谁来支付。

　　六、确认欠费情况

　　物业费、水电煤气费、网费以及电话费用等欠费，都需要购房者核实情况，并预留部分尾款作为担保，一旦出现拖欠的情况，可以要求前房主结清，或者直接在尾款中扣除。

　　七、确认违约责任

　　违约责任是签订合同时比较重要的条款之一，一份合理合法的买卖合同，一定要尽可能清晰与完整的标明各方的责任与义务，这样才能限度的避免出现毁约责任、违约金金额、付款责任以及其他违约情况。

　　八、确认户口迁出

　　有购房者在购房之后才发现前房主的户口并未迁出，要求迁出却惨遭拒绝，而这样的事情法院是无法受理和执行的。因此建议各位购房者一定要在合同中明确约定前房主的户口迁出问题，并且预留部分尾款，直至前房主迁出后再付款；又或者可以约定一个违约金，因为关于违约金的问题，法院是可以受理的。