租金管理过程（二）

　　租金管理过程（二）：租金的计算与调整

　　当前，各城市计算各类房屋租金，普遍采用“基本租金加减法”，即基本租金加减调节因素的办法。

　　（一）公有住宅租金计算方法

　　根据国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批执行住房制度改革的实施方案》规定，当前公房租金，应按折旧费、维修费、管理费、利息、房产税五项因素的成本租金计租，计租面积以使用面积为准。按照五项因素测算出来的每平方米使用面积的月成本租金，即为基本租金。

　　在确定租金标准时，各地应结合实际情况采取不同形式。当前主要采取两种形式：一种形式是，首先确定基本租金及住宅标准，增减租金项目，然后按照住户的居住条件，对超过基本租金住宅标准的，按项目增加租金，对达不到基本租金住宅标准的，按项目减少租金。另一种形式是，将房屋按结构划分类别等级，测算出单位面积的基本租金，然后根据层次、朝向、内部设施、居住地段等调节因素，对基本租金进行加减。

　　（二）评定租金应注意的事项

　　（1）认准基本条件。

　　基本租金一般是按照房屋的结构确定的，所以评定租金一定要全面观察，认准确定基本租金的标准。非居住的房屋，除了认准房屋结构外，也要弄清承租单位的性质，否则会发生误差。

　　（2）弄清加减因素。

　　（3）准确测量计租面积。

　　居住用房以使用面积计租，非居住用房以建筑面积计租。

　　建筑面积的计算，一般指由一间房屋一方的外墙皮到相对一方的外墙皮上，有明柱的廊，则从明柱的外皮算起，专设门道、过道！走廊等公用房屋，都必须计算建筑面积。

　　使用面积、一般是指由一间房屋一方内墙皮起到相对一方内墙皮止。即室内实用面积。居住、厨房、厕所、内厅、内走廊之和为用户使用面积。