了解一下查封抵押的特殊房产应该如何购买？

　　房产买卖中经常涉及一些特殊类型的房产，这些房产一般在产权上都受到一定限制，或者不是完整产权，因此，购买时要特别注意。

　　一、有抵押的房产

　　这种情况比较常见。买方可以到房屋所在区的房地产交易中心查询房屋权属、抵押情况等相关信息。

　　卖方向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。要想购买有抵押的房屋并顺利办理过户交易手续，一般采用以下两种方式：

　　种方式：卖方先还清贷款，并从抵押权人处取得《他项权证》，然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，办完注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。有些银行还规定在还款当天不能取得《他项权证》，因此卖方要向银行详细询问提前还贷的步骤和所需时间。

　　第二种方式是办理银行转按揭手续（银行是抵押权人时才可以办理），转按揭不需要卖方提前还贷和办理抵押注销手续，但对贷款人的审核比较严格，而且并不是每一家银行都有转按揭业务。因此，相比之下种先还贷的办法手续简单，时间较快，所以采用的人较多。

　　采用种方先还贷方式的，如果卖方用自有资金提前还贷后再过户交易，对买方来讲则不存在风险，不过实务中卖方往往要求买方先付一部分首付，用首付帮其提前还贷。这时，买方一定要把握好以下两点：

　　1、要尽量压缩付首付至过户的时间如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：

　　首先，卖方要向银行预约还款时间，预约的时间视银行而略有不同；

　　其次，在约定的时间到银行还贷；有的银行在还款当天，有的银行还款后几日内可出《他项权证》；

　　第三，卖方在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续；

　　第四，办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。

　　因此，买方将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样买方首付的风险就会越小，交易会越安全。

　　买方错误的做法是：在签订买卖合同当天就支付首付，等到合同约定过户的时间再到交易中心过户。这种做法使买方完全失去了对首付监管，而卖方则完全有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。

　　正确的做法是：向卖方的贷款银行了解提前还贷的时间，争取在合同中约定付首付和提前还贷在同一天，并要求卖方在取得《他项权证》的当天就到交易中心办理抵押注销手续。

　　2、尽量将首付直接付到卖方的贷款银行。为防止卖方收受首付后挪作他用，买方可要求卖方先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与卖方一同到银行，将首付直接划给卖方的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。

　　与抵押类似的还有典当，有典当的房产也要先还清典当公司的借款才能过户。

　　此外，还要注意借款人和贷款人必须要一起到房地产交易中心办理抵押登记手续，抵押才有效。如果你借钱给别人，对方声称“用自己的房产来抵押”，甚至把房产证交给你保管，或者写了一份抵押借款合同或承诺书等等，但是没有去办理抵押登记手续，那么这样的“抵押”不会产生什么作用，对方仍然可以顺利地将他的房产卖掉后溜之大吉。

　　二、被查封的房产

　　房产被查封后也必须先撤销查封才能过户。有权查封房产的机关有公安机关、检察机关、国家安全机关以及法院。

　　如果卖方的房产被公安、检察、安全机关查封，那卖方可能涉及到刑事犯罪，甚至这套房屋是卖方是用赃款购买的。这样的房产千万不能买，甚至连已付的房款都要不回来。如果是被法院查封，那么卖方一般只涉及民事、经济案件，在卖方提供担保或者清偿了债务后，法院就会解除查封。

　　如果卖方的房产已被法院查封，而卖方要求买方先拿出一笔房款来替他清偿债务再办理过户交易手续的话，那买方也要格外谨慎，要注意把握以下几点：

　　1、要求卖方出示与诉讼有关的材料，如起诉状、法院受理通知书等，了解涉案金额与案件有关的其他信息，有必要旁听该案件的开庭审理；

　　2、要求卖方与法院协商抵销查封的方式和时间，有必要的话陪同卖方一起向法官了解；

　　3、将房款以卖方名义付到法院，同时要求卖方出具收款收据。千万不能直接将房款交给卖方。

　　4、要求卖方将房地产权证交给卖方或中间方保管，直至过户。

　　购买被法院查封的房产风险是较大的，因此要评估卖方的诚信，预判所涉案件的判决结果和对本起交易的影响，了解相关信息，在限度内规避风险，这对买方的要求会比较高。如果没有专业人士的协助，建议还是放弃购买，如果已与卖方签订了买卖合同，可转而追究卖方的违约责任，如双倍返还定金等等。