业主问：物业维修基金由开发商代收合理吗？

　　在买房时，开发商一般都会告知你还需要交纳契税和物业维修基金。而物业维修基金普遍也是由开发商代收的，但开发商这样的做法合不合理？什么是物业维修基金？物业维修基金如何使用？今日小编就带领大家仔细研究一下这几个问题。

　　一、什么是物业维修基金？

　　对于物业维修基金的解读，官方给出的概念就是“购房后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项”。那么这个概念中的“共用部位、共用设施”又是什么呢？

　　其实，共用部位就是指房屋的主体、基础，如梁板柱、屋面防水、外墙保温。另外还有室内的如一楼门厅、电梯间、楼梯等。

　　而共用设施设备就是上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　其实，当明确了以上这两部位的内容，再回过头看“物业维修基金”这个概念时，我们就可以看出，基础和主体是施工单位终身责任制。而屋面防水、保温、水电线路等设施保修期是有时间限制的。

　　因此物业维修基金由两部分组成：一部分是开发商交的维修基础和主体结构的。一部分是小业主交的，维修其他带有保修期限的部位的。

　　二、物业维修基金由开发商代收合理吗？

　　08年以前，物业是可以由开发商代收的。08年新的法规出台后，物业维修基金需要在入住前交纳至银行指定账户。

　　新的法规出现了一个变化：

　　08年以前，房屋维修基金的缴费时间为办理不动产权证之前，连同契税一起交纳。也就是说，你不办不动产权证的话，可以一直拖下去，什么时候打算卖房子了，去办不动产权证的时候再交契税和物业维修基金就可以了。

　　但这样的代收后果就是收款方发生了变化。比如在08年以前，由开发商代收，开发商手里拿着这一大笔钱，最后人都找不到的比比皆是，而且这代收费用根本没有交到主管部门指定的维修资金专户。

　　于是新法规出台后，物业维修基金由地政府建设主管部门代管，待业主入住后成立业主大会后再转至银行专用账户。因此现在的物业维修基金是直接交到政府建设主管部门，开发商不再代收了。

　　三、物业维修基金如何使用？

　　可能有人要问了：物业维修基金什么时候可以使用？当然是房子质量有问题时就要用了。但是请一定要注意，由施工方终身负责的基础和主体要由他们自己出钱来修，不能从咱们业主的物业维修基金中来出。因为一旦物业维修基金少于30％了，大家就还要再交一次。

　　也就是说，房子出了问题，先划分责任，是施工方的问题由施工方来修。是业主们用坏的才要从物业维修基金中出钱来修。

　　物业维修基金的使用程序是：由物业提出维修申请建议，由占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议批准。直到这时，才可以动用物业维修基金。

　　总之，物业维修基金关系到每一位小业主的权益，但物业公司和业主委员会套取物业维修基金的事情也是层出不穷。因此大家一定要擦亮眼睛，保护好自己的权益。