物业管理收费需经土地管理局核准

　　购房人在签购房合同的同时会被要求签署《房屋使用、管理、维修公约》（以下简称公约），一份完整的公约应包括物业的基本情况，产权人、开发商、物业公司各自的权利和义务，物业管理费的收取办法以及违约责任等。

　　要提醒读者的是，所签订的公约一定要经过北京市土地管理局核准。在近日出台的《高档物业管理服务收费暂行办法》中规定，在成立物业管理委员会之前，物业管理企业应按购房时与产权人签订的《房屋使用、管理、维修公约》中规定的收费标准向产权人收费。很多读者非常关心管理部门是如何对公约中物业管理收费项目和标准进行核准的？经过核准的物业管理收费能否意味着管理部门保证收费的合理性？

　　负责《房屋使用、管理、维修公约》核定工作的邹先生介绍，公约中就物业管理收费的规定主要有以下两种形式：

　　排名前列、公约中不规定具体的收费标准，只规定收费项目。这类公约多是在1997年9月开始公约核定工作以前签署的，都未经核准。现在补办核准手续时，如果规定具体收费金额，而且要求业主必须遵守，业主不容易接受，所以只规定收费项目。在核定过程中主要看这些收费项目是否符合建设部1996年266号文件《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，266号文件允许的收费包括8项，即管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费；最近又被批准扩充了管理公司的酬金和公共设施和公共场所的保险两项收费。超出以上10项的收费就不能被批准。在收费项目确定以后，物业公司不能单方面制定物业管理收费标准，物业公司要根据这些项目与业主协商确定收费标准，协商主要是通过公告方式进行的。

　　第二、公约中对收费标准进行了具体规定。这类“公约”一般是在房屋销售之前已经被核准，可以和购房合同同时签署。此类公约会明确写出物业管理费为每平方米多少钱。购房人要想清楚这个水平能不能接受，一旦签字就必须按照这个规定缴纳物业管理费。“公约”经过核定只表明公约的各个条款符合国家相关法规规定，并不说明管理机关保证公约中规定的物业管理收费一定是合理的。合理与否关键看入住后物业管理水平是否与所收费用相适应。在签订公约时还没有开始物业管理，所以无法判断其管理服务水平是否与收费标准相匹配。这时候购房人首先应该确定自己是想购买较高品质的物业管理，或是一般水平的物业管理，还是图便宜选择低于一般水平的物业管理。在签订公约时只能考虑到这一步，至于能否实现承诺，就要看管理公司的信誉和实力了。