经适房、公房等特殊性质房屋，买卖要注意啥

　　最近，有些消费者咨询经适房、公房等这类特殊性质的房租，其在出售和购买时，存在哪些问题，要注意些什么？由于这类房屋产权的性质比较特殊，与普通的商品房还是存在很大的区别，买卖流程也有所不同，我们具体来看看是如何操作的。

　　问题一：经济适用房满足什么条件可以出售？

　　经适房的全称为经济适用房，是一种具有社会保障性质的政策性住房，其不同于普通商品房。

　　按照《经济适用住房管理办法》的规定，购买经济适用房的购房者拥有有限的产权，购买经济适用房未满5年，该房屋是不得直接上市交易的，购房人如果因特殊原因确实需要转让其经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，也就是说，购房人购买经济适用房不满5年，按照政策要求，是禁止将房屋转让给他人。

　　同时，购买经济适用房满5年的，购房人上市转让经济适用房的，应按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。

　　即，购房人将已购满5年经济适用房转让给他人的，政府可优先回购，一般政府放弃回购的，需要出具《放弃优先回购证明》方可办理后续上市交易手续，同时应向政府交纳土地收益等相关价款。

　　问题二：已购公房可以上市买卖吗？

　　已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者依照地方人民政府规定的住房保障政策购买的经济适用住房。

　　公房分为两类：

　　1、职工依照政策以成本价购买的公有住房，产权归个人所有。

　　一般住用5年后可以依法进入市场，在补缴了土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳了有关税费后，收入归个人所有。

　　2、职工以标准价购买的公有住房，拥有部分产权。

　　购买价格的高低将决定已购公房是否可以直接上市出售以及所补缴的土地出让金的金额标准。

　　全部产权的已购公房可以直接买卖，对购房人来说也没有风险。已购公房上市交易必须提供原始的购房合同，还有一套计算公式，工龄、房龄等，购买时需要弄清楚。

　　问题三：购买的房子是公司产权房，要注意些什么？

　　先要确定房子是全产权的，如果是部分产权的，需要补交一定的价款变成全产权才可以出售，出售时还需要缴纳一定的土地出让金。

　　再确认公司产权房子的可有产权纠纷，房产交易中心调档。主要是是确认是不是有查封情况。没有问题那么就签订买卖合同。委托出售人必须是有委托书的。

　　如果是法人是不需要委托书的。签订完买卖合同后网络备案，备案好后接着由公司委托人提供股东同意出售该房屋协议公司章程公章要带着营业执照，当事人交税是按个人缴纳，契税和过户手续费用。安全不能光靠自己，不是专业的所以不要省那一点中介费。找中介代办会省去很多不必要的麻烦，可以正常贷款。

　　如果能够成功办理产权证，购买后是商品房和其他房屋一样，70年产权的，也可以落户口。

　　问题四：央产房也算已购公房吗？可以上市交易么？

　　所谓央产房，全称是中央在京单位已购公房，即原产权单位为各部委以及中央直属机关的房产。

　　央产房有几个上市交易的条件：

　　排名前列，原产权单位已经建立住房档案；

　　第二，已经取得房屋产权证；

　　第三，有超标情况但已在原产权单位作过超标处理；

　　第四，不属于国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房。或者直接去央产房交易办公室领取《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，经交易办公室核准后，即可办理上市交易手续。

　　需要特别注意的是，凡属超标而未处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。同时，央产房上市还要符合有关住房档案和买卖合同的规定。出售人没有建立住房档案的，应补建住房档案后方可上市出售。出售人上市出售时应提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同，无法提交的可以按房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据。