开发商销售手段有哪些？虚假成分各个来击破

　　商品房在买卖过程中开发商会做各种营销，那么这些营销宣传真实可靠吗？有哪些不可信成分得需要提前了解，不然上了大当后悔就晚了。

　　1、广告宣传中水分大

　　一些开发商为了吸引购房者，广告中的描述总要比实际情况好上几倍，尤其是购房者关心的地段交通问题，往往要把自己开发的楼盘交通配套说的非常优越；说交通便利，邻铁盘等等。比如说海景房，其实只是站在高层能够看到海而已，80%的楼层看不到海；比如刚需地铁盘，殊不知地铁离得很远。

　　2、垃圾短信恶意推广

　　手机短信的宣传是楼盘宣传中成本相对较低的一种方式，这种短信成本较低能够压缩营销成本，也能保证被更多目标客户看到，但是这种广告由于成本低肆意乱发对于不买房的市民来说是一种骚扰。

　　3、买房中热销假象自编自演

　　开发商“假销售”现象越来越多，其中“自买自卖”的现象最为普遍。而这一环节，是造成“连续预订”和反复“解除合同”的主要原因。一种是发动内部员工，还有一种是联合中介，发布虚假的热销假象。

　　日光盘是楼市的热词，然而热销的背后却有些许猫腻。这次房源不多，要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了，赶紧（交钱）拿个号吧”，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。

　　4、低开高走，人为制造板升值假象

　　被开发商挂在嘴边、也是最常使用的手段之一便是“低开高走”，以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子升值了，而加快购买速度。

　　5、使用年限缩水

　　有的开发商开发居住楼盘时，少拿10年、20年的使用时间，将土地的使用年限缩短，可对购房者说是70年，其目的是少交纳国家土地出让金。还有的开发商在销售方式上混淆用途，比如推出的“商住两用房”，开发商宣称购得此类房既可以办公，也可以用于个人居住。而这种两用房如果在居住的过程中用于商业，就变相逃避了另外30年的国家土地出让金的交纳。缩短使用时间年限，购房者会损失不少，因为自己会提前交纳国家土地出让金。

　　6、明星效应开发商借“星”揽客

　　明星营销既满足了部分市民的追星梦，又使项目增加了来访量，效果可见一斑。而且，目前市场上营销同质化严重，开发商手中可以打的牌已经基本用尽，用明星代言的营销方式，空间较大。这是因为通过开发商的渠道邀请到大明星，用大明星的知名度，易引起轰动效应。也容易给购房者造成大明星青睐的楼盘，提高其本身的价值素质。”

　　7、调高楼盘容积率

　　调高容积率是压缩楼盘成本的重要手段。规划和城建部门制定有楼盘的容积率，而有“实力”的开发商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以多种理由把楼盘的容积率调高，按自己的意图规划，更改房屋间距与房屋高度的比例。还有，通过改变土地使用性质等方法，达到将宅基地楼等变换成商住楼，以牟取暴利。

　　8、面积送得越多，利润赚得越多

　　房地产商可以在容积率上做文章，以弥补赠送给购房者的面积。房地产商所赠送的面积都在国家规定的计半面积那部分上下功夫，而很多情况下，不计价面积是不会算到容积率中去的。因此，赠送面积越多，项目的容积率就越小，房地产商不仅可以在原有项目的基础上多开发几栋楼，弥补这部分损失，甚至获得更多的利润。此外，房地产商还有可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出。“对于消费者来说，这也不是一本万利的买卖，一则赠送面积一般没有产权，后期可能会引起纠纷；二则房地产商增加产品数量，无疑降低了绿化率、公共空间等”。

　　以上是比较常见的开发商销售手段，广大购房者需要注意的事有些口头上的承诺以及楼书上等等的宣传内容购房者不妨要求这些内容体现在合同上，这样就算开发商的承诺无法实现还可以用法律手段讨回公道的。