置业百科之房价大致由几大部分组成的?
决定商品房价格因素很多,其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。
一般来说,建房成本中土地费用约占20%,拆迁安置费用约占10%~20%,房屋建筑安装费用约占20%~30%,市政设施费用占10%左右,各项税费约占20%。在此基础上,还要加上20%左右的开发商利润,从而构成商品房的售价。一些大城市市中心的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。
总体来说,房价大致可分为以下几个部分:
1土价成本:包括土地出让金以及相关费用,如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等;
2建筑安装费:如设计、招标、监理、材料施工等。主要包括了建筑设计,后期的施工建材安装装修。绿化,管道,道路等,甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里;
3房地产企业所交纳的各种税费。一部分是税收,包括房产税,城镇土地使用税等;另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。
4开发商经营费用:包括办公管理费、销售经营费及融资利息等;
5开发商经营利润。
不同地区的土地价格是参差不齐的,拆迁的还土拍来的价格都不可同日而语。除了人工和原材料涨得厉害,建筑形态结构不同价格相差较大,比如钢混结构高层比砖混结构多层建筑成本高价格贵不少。现在高层普遍都是钢混结构。