关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释

　　由于法律法规的规定不够明确、统一，以及实际操作中存在的各种因素，商品房的购买人（以下简称买受人）究竟应在多长时间内取得其所购商品房的权属证书，买受人、房地产开发商和房地产行政主管部门在商品房房屋权属办理过程中各自应承担什么样的责任等问题，一直以来都是商品房买卖合同纠纷中的一个热点问题。关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释有哪些？

　　2003年4月28日颁布，并于2003年6月1日施行的较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）在第十八条、第十九条对商品房房屋权属证书的办理期限问题作出了如下规定：

　　司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

　　司法解释第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　司法解释第十八和十九条所规定的买受人取得所购房屋权属证书的期限，从表面上看似乎为解决实践中关于商品房房屋权属证书办理期限而引发的争议提供了法律依据，但通过将司法解释与现有法规、规章中有关房屋权属证书办理期限的规定，以及北京市房屋权属证书办理的实际操作进行比较、分析，笔者认为司法解释的规定违反了现有法规、规章规定，且在北京市的现实中不具备可操作性，原因如下：

　　一、根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定和北京市房地产行政主管部门（以下简称房管部门）的工作程序，目前在北京市，买受人办理其所购房屋的权属证书，需经过以下几个步骤：

　　排名前列步，出卖人在商品房竣工后，向房管部门申请商品房所有权的初始登记，并提交相关用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收资料以及其他有关的证明文件；第二步，由房管部门对出卖人的初始登记申请进行审查，分别由出让处核对出让情况、权属处确权，登记发证事务所向出卖人颁发商品房所有权的初始登记证明（俗称大产权证）。确权程序期间，对于超出规划审批指标的建筑面积，房管部门会在颁发大产权证之前，要求出卖人按相关规定补办规划审批手续，并补办土地出让手续，补缴土地出让金；第三步，由买受人与出卖人双方共同向房管部门申请买受人所购房屋的所有权转移登记，双方提交转移登记所需文件，并由买受人缴纳相关契税等与房屋交易有关的税费；第四步，房管部门对出卖人与买受人双方的转移登记申请进行审查后，为双方办理立契过户手续，并根据立契过户档案记载，向买受人颁发其所购房屋的所有权转移登记证明，即房屋权属证书（也俗称小产权证）。

　　二、在司法解释出台前，有诸如《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等法规和规章，曾针对有关房屋权属证书的办理作出过规定，分别如下：

　　首先是国务院1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

　　由于房地产开发企业（也即出卖人）申请的商品房初始登记，不会涉及“土地使用权的变更”，因此，从合理角度理解，此条规定中所说的“办理土地使用权变更和房屋所有权登记”应是指房屋所有权的转移登记，也就是说，根据该条规定，买受人是办理房屋所有权转移登记手续的主要义务人，其应于预售商品房交付/现房销售合同签订后90日内，办理预售房/现房的转移登记手续，出卖人对此履行协助义务。

　　按照北京市现行的小产权证办理程序，买受人申请房屋所有权转移登记事实上须以出卖人完成商品房的初始登记、取得大产权证为前提条件，而初始登记是从商品房竣工后开始的，且初始登记手续的合法完成期限是127天（按《城市房屋权属登记管理办法》计算，详见下文中所述），这还不包括建成商品房超指标建筑面积补办规划审批和土地出让的时间（详见下文中所述），也未将常见的北京市房管部门工作迟延情况考虑进去。也就是说，根据该条规定，即使在建成商品房建筑面积不超规划的情况下，买受人也无法在商品房竣工交付后90天内申请房屋所有权的转移登记。这种规定存在着一定的超现实性，在实践中往往是不可实现的。

　　再看建设部2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》，其第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”

　　这里所说的出卖人须在交房后60天内提交的“办理房屋权属登记的资料”没有明确是出卖人办理商品房所有权初始登记、以取得大产权证的所需资料，还是办理所有权转移登记、以取得小产权证的所需资料。不妨分析一下：

　　如果是指转移登记中的资料，显然不合理，因为，交房后60天的期限内尚不能完成初始登记（初始登记的合法完成期限是127天，详见下文中所述）、以取得大产权证，在这个期限内要求出卖人提交包括大产权证在内的办理转移登记的资料，显然是不可能的。因此，从合理的角度分析，只能是指办理商品房所有权初始登记中所需的资料。即，根据该条规定，出卖人应在商品房交付后60天内，将办理初始登记的资料提交房管部门，之后，协助买受人办理“土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，即所有权转移登记手续。

　　此外，建设部1997年10月27日颁布，2001年8月15日修正的《城市房屋权属登记管理办法》中第十六条规定“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”

　　该条中关于“竣工后3个月内申请初始登记”的规定进一步证明了同是建设部颁布但时间较早一点的《商品房销售管理办法》第三十四条中关于出卖人应在商品房交付后60日内提交的“房屋权属登记的资料”不可能是转移登记的资料，而应是初始登记的资料，但两规章在初始登记资料提交时间上又存在相互冲突的情况。根据《中华人民共和国立法法》中关于“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”的规定，出卖人提交商品房初始登记资料的期限应以时间较晚的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条中的规定为准，即：出卖人应于商品房竣工后3个月内申请房屋所有权的初始登记，并提交初始登记资料。

　　同样是建设部1997年10月27日颁布，2001年8月15日修正的《城市房屋权属登记管理办法》，其第十七条规定“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”

　　针对房屋买卖的情况来说，这里的“自事实发生之日”在一般情况下应是指所有权人与买房人签署买卖合同之日，但由于预售房的买卖早于所有权人完成初始登记、取得大产权证之前许多，因此，对于预售房的买卖，从合理角度来说，应将“自事实发生之日”理解为签署了买卖合同且所有权初始登记完成、出卖人取得大产权证之日。也就是说，根据该条规定，出卖人和买受人应在签署了商品房买卖合同并出卖人完成商品房所有权初始登记并取得大产权证之日起90日内申请转移登记。

　　此外，该《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条还规定“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）”；第二十七条规定“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”也就是说，对于预售商品房而言，买受人取得小产权证的合法期限，根据该《城市房屋权属登记管理办法》规定，是254天（竣工后3个月初始登记申请期+7天初始登记受理期+30天大产权证颁发期+90天转移登记申请期+7天转移登记受理期+30天小产权证颁发期）。

　　但，对于商品房超出规划的建筑面积补办规划审批和土地出让手续，到底应在房管部门受理初始登记申请之前，还是之后，《城市房屋权属登记管理办法》没有说法，因此，补办规划和土地出让手续的工作，到底应在出卖人的初始登记申请期内完成，还是可在房管部门受理初始登记后的发证期限内完成，现无定论。如果应在出卖人初始登记申请期限内完成，显然3个月的申请期不足，因为现实中出卖人无法在3个月内提交全套初始登记资料，并同时完成规划和土地出让的补办手续；如果可在房管部门的发证期限内完成，又使房管部门无法在受理后30日内完成登记发证工作。因此，前述254天的小产权证取得合法期限还缺乏现实中的可操作性。

　　三、鉴于现有各法规和规章中关于权属证书办理的规定，存在着约定不明、与现实脱节、没有可操作性及相互冲突等情况，因此，笔者认为，司法解释的出台应对症解决上述问题，通过对上述法规和规章在适用上的解释，使权属证书办理有明确、统一的法规可依，同时又具备现实的可操作性。但笔者发现，本应达到此目的的司法解释第十八、十九的规定，却存在着以下问题：

　　1、司法解释将办理房屋权属证书的主要义务归结于出卖人，违背了国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的原则，对出卖人不公。

　　2、司法解释超出对国务院《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》进行解释的范围，擅自增加了买受人取得小产权证的期限，且增加的期限既违反现有法规，又不具有现实的可操作性。

　　买卖双方未约定小产权证办理期限的，按照司法解释第十八条，买受人取得小产权证的期限为预售房交付使用/现房合同订立后的90天，买卖双方约定小产权办理期限的，按照司法解释第十九条，小产权证的事实取得期限最长不得超过约定期限一年。但国务院《城市房地产开发经营管理条例》中的90天只是买受人“办理转移登记”行为的履行期限，而不是转移登记的完成期限，建设部《商品房销售管理办法》中的60天期限（尽管其已被《城市房屋权属登记管理办法》中的3个月期限所取代），也只是出卖人提交初始登记资料的期限，建设部《城市房屋权属登记管理办法》中规定的各期限也都仅是初始登记和转移登记等的申请期、受理期和房管部门的发证期，不但不是买受人取得小产权证的期限，而且根据《城市房屋权属登记管理办法》，买受人取得小产权证的合法期限是254天。如上文所述，这254天的期限尚缺乏现实中的可操作性，司法解释第十八和十九条中新“制定”的小产权证取得期限更无法实现。

　　3、司法解释的规定极易诱导出卖人与买受人双方在商品房买卖合同中，对于根本无法由双方掌握的买受人取得小产权证的期限进行约定，从而埋下了纠纷的隐患。

　　从《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定不难看出，买受人取得小产权证不仅需要出卖人提供资料、买受人亦提供资料和缴纳税费，而且更取决于房管部门的大量工作。在买卖双方提出申请、提交资料和税费后，何时可以取得小产权证，已非买卖双方可能控制。因此，买卖双方事实上根本无法在商品房买卖合同中对小产权证的取得期限进行约定。但由于按照司法解释第十八条规定，买卖双方没有对此进行约定的，为预售房交付/现房合同订立后的90天，而此规定对出卖人非常不利，为此，多数出卖人会希望在订立商品房买卖合同时在其中增加相关约定。从此点上来看，司法解释第十八条的规定实际上起到了诱导买卖双方在商品房买卖合同中约定小产权证取得期限的作用，但由于该小产权证的取得期限实际上根本不能由买卖双方控制，因此，十八条的规定很可能为相关纠纷预埋了隐患。

　　4、司法解释既没有对不明确的法规规定进行明确解释，也没有解决现有法规和规章间相互冲突的问题，更没有考虑现实中存在的一些实际问题。

　　对于我们前面所说的诸如《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条中“土地使用权变更和房屋所有权登记”是否指所有权转移登记、《商品房销售管理办法》第三十四条中“办理房屋权属登记的资料”是否指所有权初始登记的资料、《城市房屋权属登记管理办法》第十七条中“自事实发生之日”对预售商品房而言是指何日等模糊不清的问题，司法解释第十八和十九条未予以进一步明确。对于诸如《商品房销售管理办法》第三十四条中提交初始登记资料的60天期限与《城市房屋权属登记管理办法》第十六条中的3个月初始登记申请期限间的冲突、及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条中自商品房交付起90天的转移登记申请期限与《城市房屋权属登记管理办法》第十七条中自事实发生起90天的转移登记申请期限间的冲突，司法解释第十八和十九条也未予以统一。对于前面所说的出卖人无法在3个月的初始登记申请期内完成补办规划和土地出让手续的现实问题，司法解释第十八、十九条也未给予一定的体谅和解决。

　　5、司法解释将“办理房屋所有权登记的期限”的概念与“买受人取得房屋权属证书的期限”的概念相混淆，增加了这方面纠纷产生的可能性。

　　司法解释第十八条规定，“……买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的……出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”；第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，……买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。这显然是将“办理房屋所有权登记的期限”的概念等同于了“买受人取得权属证书的期限”的概念。但我们认为，“办理房屋所有权登记的期限”是指办理行为的履行期限，即只要在该期限内履行了办理行为，无论在该期限内办理行为是否完成，都不违约，而司法解释第十八、十九条的规定实际上是将所有权登记行为的“办理期限”与“完成期限”等同，我们认为其曲解了原有相关法规的规定和当事人双方的意思表示，增大了将来相关纠纷产生的可能性。

　　6、司法解释对何为“因出卖人原因”，何为“非因出卖人原因”没有进一步的明确规定，造成纠纷处理中的难度，无形中扩大了法官的自由裁量权，不利于司法公正的维护。

　　根据司法解释第十八、十九条规定，“因出卖人原因”导致的买受人不能在一定期限内取得小产权证，皆由出卖人承担违约责任。但何为“因出卖人原因”却没有进一步的明确规定，诸如出卖人未能在3个月的初始登记期内完成补办规划和土地出让手续（事实上无法完成），是否属出卖人责任，以及房管部门工作超过规定期限而出卖人现实中无法举证时，是否可认定为出卖人责任等问题，在纠纷的处理实践中，如无明确规定可依，就无形中扩大了法官的自由裁量权，不利于司法公正的维护。

　　7、司法解释没有注意到现实中越来越多的买受人拖延小产权证办理从而造成为其承担贷款保证人责任的出卖人保证责任无法及时解除的情况，缺乏在此方面对出卖人利益的保护。

　　实践中，很多情况下，买受人买房申请银行个人住房抵押贷款时，均由出卖人为买受人的还贷提供信用保证，此保证一般均在买受人以所购房抵押给银行并在小产权证上办理了相应的抵押登记手续后，随抵押关系的生效而解除。实践中，买受人因各种原因拖延办理小产权证，又因没有小产权证而无法办理抵押登记，致使抵押关系不能生效，造成出卖人的保证责任迟迟不能解除的情况，越来越普遍，一旦买受人不还贷款，出卖人仍须履行保证责任，而后再费时、费力向买受人追偿，这往往给出卖人利益造成不必要的损害。而司法解释第十八、十九条在保护买受人尽快取得小产权证方面进行规定的同时，并未从保护出卖人利益角度对前述问题作出相关必要的限制性规定。

　　以上是笔者对司法解释中有关商品房房屋权属证书办理期限规定的粗浅看法，希望引起大家对商品房房屋权属证书办理问题的重视和思考，以利于较高人民法院对该司法解释第十八条、第十九条规定的进一步调整、修改或补充，从而减少或避免相关纠纷的产生。