东莞楼市发展的两条大腿——深圳客和地铁

　　今年的东莞楼市逆天了，一把火从年初烧到现在，而且仍然热度不减，也有人说进入9月份以来东莞楼市似乎降温了，慢慢的进入了冰河世纪，其实不然。恰恰是因为东莞楼市太热所以才会有9月上旬的“遇冷”，2015年5-8月，东莞楼市出现史上罕见的成交大爆发，致使相当一部分区域几度供应断档，供求失衡现象越来越严重。进入9月楼市“黄金月”，利好消息众多，楼市热度继续推高，但供应仍出现严重“告急”，临深片区，尤其塘厦、凤岗、长安等早已卖断货数月。所以说是因为房子卖的太快跟不上需求了才会导致9月份的成交下降。

　　为什么？所有人都会问，东莞楼市凭什么这么火？楼市火热是由多方面的因素造成的，比如说3.30政策，央行多次降息降准，东莞的公积金政策变动等等，但说起东莞楼市“跑的快”的原因，还是因为东莞楼市抱上了深圳客和地铁2号线这两条粗壮的大腿。

　　今天，我们就来看一看东莞抱上的这两条大腿究竟有多粗，还能跑多快。

　　大腿一：深圳客——有钱任性

　　深圳客成了东莞楼市的购房主力军是所有人都有目共睹的。今年以来，深圳房价疯狂上涨，致使大量的深圳客因支付不起深圳本地高昂的房价而选择购买东莞临深片区的房子，还有些深圳客因股市行情不好，而且看好东莞楼市的发展前景而选择前往东莞投资购房。深圳客究竟多有钱？深圳客的购买力究竟影响多大？

　　前文提到的东莞9月上旬楼市成交下滑是因为库存不足导致的，其实再仔细研究就会发现，首先库存不足的原因是由于深圳客的购房力过于强横造成的。从8月份的东莞楼市成交情况来看，1-8月的成交量已经赶超去年全年成交水平，今年成交量有望赶超成交火爆的2013年，且创新高的可能性很大；原因自然是深圳客依然撑起东莞楼市成交的半边天，因此临深片区依然是8月成交最为热门的区域，楼市频现“日光盘”；购房需求尤其是深圳客户需求旺盛，供应却跟不上节奏，使得东莞库存频频告急，截止2015年8月31日，东莞住宅存量为480万㎡，消化周期为6.91个月，为2009年以来新低。

　　东莞库存并非不足，而是临深区库存不足，从东莞总体数据来看，呈现“供不应求”。但是，细分市场，区域分化较严重，呈现“冰火两重天”。临深片区，尤其塘厦、凤岗、长安等早已卖断货数月。而部分莞北片区及西部水乡片区，楼市则处于“举步维艰”的地步。临深片区、市区、松山湖等片区供应节奏跟不上，其它区域存量充足致新增供应意愿不强，导致市场总体新增供应量较少。

　　我们从成交情况可以看出东莞楼市对深圳客的依赖已经达到了亦步亦趋的程度，这时就会出现一个问题：深圳一咳嗽，东莞就感冒。东莞的自身购买力不足，以至于会过度依赖深圳客的外溢，依赖深圳客让东莞楼市走的飞快，但离了深圳客的支撑，东莞就成了蹒跚老人，举步维艰。

　　这时候就要来看一看东莞楼市的另一条大腿是否粗壮了。

　　大腿二：地铁2号线——姗姗来迟

　　东莞地铁的规划早在2007年就已经提出，地铁2号线2010年开工建设，从此它的一举一动都牵动着东莞每个人的心。但是后来，更多的是对地铁的无奈，“官方消息年年都说预计今年内通车，究竟要忽悠我们到什么时候”，“孩子从念高中开始就修地铁，大学毕业了还没等到地铁开通”，这种声音不绝于耳。好在地铁2号线最终尘埃落定，近日地铁2号线全线“带电”试跑又让大家着实激动了一把。再加上东莞地铁1号线一期21个站点全部敲定，较快将在明年开工的消息更是让大家心里有了着落。

　　提及地铁，就无法避免地铁房的话题，对于地铁的到来，最直观的影响除了交通的极大便利之外，还有一个重要的影响——房价。地铁沿线房随着地铁的通车不可避免的会造成价格的飞涨。

　　极度便利的交通对购房者有着极大的诱惑，而且很多人看好地铁房的发展前景，纷纷下手投资，这些也是造成东莞房价上涨和促进楼市成交的一大因素。从东莞各大楼盘的成交情况和房价上涨幅度也可以看出，地铁对于房价的影响程度。其中最突出的代表就是东莞南城的西平片区了，据数据显示，西平的洋房价格，2008年是5600元/平方米，2009年是6500元/平方米，2010年是7700元/平方米，2011年是8800元/平方米，2012年是8600元/平方米，2013年是9300元/平方米，2014年是10600元/平方米。

　　地铁这条大腿究竟有多粗壮？可以说，地铁不可避免的是未来影响东莞楼市的一大因素，东莞随着地铁2号线的正式通车之后，正式进入地铁时代，紧随其后的是地铁1号线的开工建设，还有3号线和4号线的规划实施。这一点上来看，地铁是比深圳客更靠谱的大腿，虽然它没有深圳客这条大腿跑的快，但它比深圳客跑的更稳、更久。这是东莞购房者值得注意的一点。

　　结语：东莞楼市——又稳又快

　　对于东莞楼市的发展目标小编认为当以“又稳又快”四个字来形容。当前东莞楼市在两条粗壮大腿的带动下，发展速度飞快，但由于太过于偏重于一方，所以少了些许“稳劲”，这样的发展状况是极易摔倒的，而最怕的是年老体衰摔倒之后一蹶不振，别人不扶就起不来的情况。所以东莞的房地产市场在发展时因把握发展的这个“度”，对于影响自己发展的因素反复斟酌，找到一个属于相对健全健康的发展之路，又稳又快的一直走下去。